Sau vụ trả ‘giá ảo’ đất đấu giá Thủ Thiêm: HoREA kiến nghị sửa đổi loạt bất cập ☑

Đấu giá đất: Bất cập “tiền đặt trước”

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, luật lệ nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất là nhiều so với “giá trúng đấu giá”. Cho nên trong thực tiễn đã có một vài trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sở hữu đất đai nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp thuận chịu mất “tiền đặt trước”, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” nối dài việc thanh toán.

Điển hình như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, Q1 thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 , mãi đến năm 2017 mới chấp thuận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán và cách đây không lâu đặc biệt là cuộc đấu giá Mảnh đất 3.12 tại KĐT mới Thủ Thiêm có giá điểm bắt đầu chỉ đơn giản là 2.942 tỷ VNĐ, “tiền đặt trước” là 588,4 tỷ VNĐ, nhưng “giá trúng đấu giá” lên tới 24.500 tỷ VNĐ, gấp 8,3 lần “giá điểm bắt đầu” và gấp 41 lần “tiền đặt trước”, mà lúc này nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Ngôi Sao Việt đã xin chấm hết hợp đồng mua bán Mảnh đất 3.12 và chấp thuận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ VNĐ, để lại các hệ lụy tiêu cực.

Không dừng lại ở đó, theo phân tích của HoREA, Luật Dân sự 2015 dường như không sử dụng khái niệm “tiền đặt trước” và xét về nội hàm thì khái niệm “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 có content nội dung giống với khái niệm “đặt cọc” của Bộ Luật Dân sự 2015.

Về bất cập này, Chủ tịch HoREA đề xuất suy xét thay thế luật lệ về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng luật lệ về “đảm bảo đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để bảo đảm sự thống nhất của những luật lệ luật pháp và bổ sung các luật lệ khác.

Trong đó, cần luật lệ nhà đầu tư chỉ được “trả giá” mảnh đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo hộ thanh toán của ngân hàng”, hoặc đề xuất suy xét có thể luật lệ “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”, nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” mảnh đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo hộ thanh toán của ngân hàng”.

Đồng thời, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định “tiền đặt cọc đấu giá” thích hợp với cuộc đấu giá tài sản. Đặc biệt là trường hợp đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án đầu tư kinh doanh BDS, nhà ở, KĐT, thích hợp với tình hình thực tiễn của địa phương.

“Siết” năng lực nhà đầu tư tham dự đấu giá đất

Bên cạnh bất cập về “tiền đặt trước” trong đấu giá đất, ông Lê Hoàng Châu đề xuất luật lệ cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm luật lệ của luật pháp về đất đai” để tham dự đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án đầu tư kinh doanh BDS, nhà ở, KĐT.

Bởi, theo ông Châu, việc yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam đoan để chứng tỏ năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính cách thức và lỏng lẻo, nên rất cấp bách suy xét sửa đổi, bổ sung một vài điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để luật lệ nghiêm ngặt điều kiện nhà đầu tư tham dự đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm luật lệ của luật pháp về đất đai, không để xảy ra thực trạng vô lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất là nhiều lần.

“Điển hình là trường hợp đấu giá Lô 3.9, Công ty Bình Minh nộp “tiền đặt trước” 145,6 tỷ VNĐ, nhưng giá trúng đấu giá lên tới 4.026 tỷ VNĐ gấp 27,6 lần số “tiền đặt trước”; hoặc hệt như đấu giá Lô 3.12, Công ty Ngôi sao Việt nộp “tiền đặt trước” 588,4 tỷ VNĐ, nhưng giá trúng đấu giá lên tới 24.500 tỷ VNĐ gấp 41,6 lần số “tiền đặt trước”, ông Châu bằng chứng.

Để chặn lại các phiên đấu giá đất ảo diễn ra, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án đầu tư kinh doanh BDS, nhà ở, KĐT và tăng lên thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

“Trên thực tiễn đã xảy ra một vài trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sở hữu đất đai để tạo lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm mục tiêu đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản là BDS, đặc biệt là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để làm đẩy cao giá trị trái phiếu, hoặc làm đẩy cao giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán”, ông Châu nói.

Tiếp theo, Hiệp hội đề xuất sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” chỉ định rõ “giá trúng đấu giá quyền sở hữu đất đai” là 1 trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để triển khai định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải thích hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo luật lệ tại điểm c khoản 1 Luật Đất đai 2013.