Đấu giá đất thành cuộc chơi nghìn tỷ, người dân và Nhà nước “trắng tay”, luật vô hiệu? ✔

Vừa mới qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và trình Quốc hội tại kỳ họp thứ tư vào tháng 10/2022 nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường BĐS. 

Thực tiễn, trong mấy năm qua, những hành vi trên thị trường BĐS đã để cho luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng như Luật Nhà ở (sửa đổi) không theo kịp và tưởng chừng như không thể can thiệp được. Mà cách đây không lâu nhất, cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm với giá cao kỷ lục, nhưng tiếp nối công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh bỏ cọc khiến dư luận tương đối nhiều những comment bình luận. Dù có không ít quan điểm nhưng cái mà mỗi người đều sở hữu thể thấy được đấy là Nhà nước thì mất đi thời gian, thời cơ còn giá đất chung quanh theo đó đã tăng 1 cách chóng mặt để cho dân nghèo ít có thời cơ tiếp xúc. Mặc dầu thấy rõ điều ấy nhưng luật hiện hành về BĐS hiện tại lại không thể can thiệp hay tùy chỉnh hành vi vì họ xét cho cùng không sai luật. Với thực tiễn đó, cần điểm lại những hạn chế của luật cũ và sửa đổi ra sao để luật mới có thể tùy chỉnh được hành vi của nhà đầu tư tham dự thị trường. 

Trước thực tiễn đó, _PV điểm lại những bất cập mà Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) hiện hành.

Luật Nhà ở sinh ra, người nghèo càng khó mua nhà

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội kinh qua vào năm 2014 và có hiệu lực chính thức vào năm 2015. Hai luật này được đem vào thực thi luật pháp đến hiện nay đã được 6 năm và nhờ vậy lĩnh vực nhà ở và kinh doanh BĐS đã đạt được một vài kết quả tạo thành nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có mức thu nhập thấp, nhưng vẫn hiếm hoi nguồn cung.

Buộc phải khẳng định rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã ảnh hưởng rất rộng lớn tới đối với thị trường BĐS và nhà ở trong các năm qua, song vẫn còn những bất cập.

Song song với đấy vẫn còn tồn tại hạn chế do một vài luật lệ của Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS không còn thích hợp. Trên thực tiễn, vẫn có một vài luật lệ còn chung chung, chưa cụ thể, quá trình triển khai gặp nhiều trở ngại, vướng mắc.

Điển hình là các luật lệ về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhất là phát triển nhà ở xã hội.

Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh BĐS đã tạo nên nhiều nhà phía trên khắp mọi miền tổ quốc, mặc dù thế, Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp lại khan nguồn cung để cho nhiều dự án tăng giá nhà quá cao so với mức thu nhập của người nghèo, người có mức thu nhập thấp.

Sở dĩ nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp hiếm hoi là do các chủ đầu tư không “mặn mà” với phân khúc có doanh thu thấp, chính sách ưu đãi rất ít. Do vậy, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS buộc phải thay đổi tuy duy đầu tư của chủ đầu tư dự án để cân bằng giữa nguồn cung và cầu khi phát triển dự án.

Dẫn chứng cho các bất cập buộc phải sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã thể hiện rõ tại report báo cáo của Bộ xây dựng, trong quý 2/2021, cả đất nước chỉ với 3 dự án nhà ở xã hội với cùng một.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn. Không chỉ có vậy, các tỉnh, thành phố đang có 94 dự án với 123.085 căn đang thực hiện, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, TP Hà Nội và Thanh Hóa.

Hầu như tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho những người có mức thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, S diện tích căn hộ từ 50-70 m² với mức giá thành bán dao động dưới 20 triệu/m².

Theo thăm dò khảo sát của PV _PV, tại thị trường TP.TP Hà Nội một vài ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá thành bán bình quân từ 14 – 20 triệu VND/m² như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm; Dự án nhà ở xã hội CT4 Kim Chung, Đông Anh…

Bên cạnh các dự án nhà ở xã hội đang thực hiện, những căn hộ nhà ở xã hội trước được bán đến 9 triệu VND/m², nhưng nay sau 5 – 10 năm sử dụng nhiều nơi rao bán tăng gấp nhiều lần so với giá bán ra thời điểm đầu ở mức 21 – 24 triệu VND/m², dự án đã dùng hơn 5 năm giá cũng tăng cả chục triệu VND mỗi m²…Hay là dự án nhà ở CT19 Kiến Hưng cũng có giá tương tự 20 triêu/m².

Việc giá nhà tăng mạnh do nhu cầu lớn của cư dân, nhưng dự án được xây dựng lại mật độ nghịch so với nhu cầu đã khiến người nghèo, người có mức thu nhập thấp thiệt thòi.

Không đẩy rủi ro cho quý khách hàng

Vì sao lại có sự bất bình đẳng mất cân đối như thế? Thực tiễn nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp hiếm hoi nguồn cung khi các chủ đầu tư không “mặn mà” với phân khúc có doanh thu thấp, chính sách ưu đãi rất ít.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, thị trường BĐS có tín hiệu suy giảm từ cuối năm 2018, khi dòng vốn vào BĐS bị thắt chặt.

Trong năm 2019 – 2020 chịu ảnh hưởng từ hoạt động rà soát, kiểm tra, siết chặt thực hiện thủ tục pháp lý các dự án BĐS trên phạm vi cả đất nước, dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tụt dốc thê thảm. Theo đó, loại hình căn hộ có mức giá thành bình dân tiếp tục gần như không còn xuất hiện trên thị trường, dù nhu cầu của cư dân rất rộng lớn.

Tất cả các bất cập này cũng có lý do tới từ Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ thời điểm năm 2015 luật lệ không bắt cần phải kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS. Nghĩa là chủ đầu tư có thể gửi hàng hóa qua sàn hoặc trực tiếp bán cho quý khách hàng.

Luật lệ cho phép chủ đầu tư được tự bán hàng đã gây ra nhiều không ổn định cho thị trường và trên thực tiễn hầu như tất cả các chủ đầu tư đều bán hàng qua sàn nhưng có không ít trường hợp lại lợi dụng để nâng giá, găm hàng.

Việc găm hàng đã tạo nên thị trường hiếm hoi căn hộ tạo thành giá trị BĐS càng ngày càng lớn, nếu chúng ta không có các luật lệ bán hàng đảm bảo khách quan, minh bạch, công khai và đảm bảo tính pháp lý thì sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro cho quý khách hàng và gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án còn bị chủ đầu tư “treo đầu dê, bán thịt chó” khiến khách mua nhà bức xúc.

Hay thực trạng “thổi giá đất” khiến giá nhà tăng mạnh cũng để cho giá nhà cũng theo đó leo cao, đẩy người nghèo vào tình thế khó mua được nhà. 

Bộ Xây dựng cần có các luật lệ cụ thể về những cách thức, quy trình bán hàng, việc quản lý các thông tin về BĐS để đảm bảo thị trường càng ngày càng minh bạch, tránh gây ra các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS còn bộc lộ nhiều điểm yếu khi người bán lợi dụng sự hiểu biết kém về thông tin, các vấn đề liên quan đến BĐS để khi bán hàng đẩy rủi ro cho những người mua.

Bên cạnh người môi giới có trình độ, có chuyên môn kỹ năng, được đào tạo bài bản thì cũng có những trường hợp môi giới theo mùa vụ, không có kiến thức, kĩ năng, không có chứng chỉ hành nghề, không triển khai đúng mục đích đấy là đảm bảo quyền lợi cho quý khách hàng và lại gây cho quý khách hàng nhiều rủi ro, với mục tiêu kiếm lời cho chính bản thân.

Qua đó, Bộ Xây dựng cũng nên phải có những luật lệ cụ thể hơn để thúc đẩy lực lượng môi giới phát triển nhưng hoạt động của họ cũng cần tuân thủ các luật lệ, việc đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng phải được bỏ lên số một. Cần có luật lệ yêu cầu nhân viên môi giới BĐS bắt buộc hiểu biết luật pháp, có kĩ năng hành nghề.

Tất cả các bất cập của thị trường, với trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng cần có phương pháp cụ thể và đưa được vào luật mới nhằm hạn chế thực trạng thổi giá đất, quản lý được hành vi của người tham dự thị trường.