Giá đất tăng chóng mặt sau đấu giá, sửa Luật kinh doanh bất động sản có giải được bài toán này? ❗

Như _PV đã đưa thông tin, Chính phủ sẽ trình Quốc hội nhằm sửa đổi Luật kinh doanh BDS (sửa đổi) và Luật nhà ở (sửa đổi) vào kỳ họp thứ tư sẽ diễn ra vào tháng 10 tới. Nhằm góp ý vào dự thảo luật sửa đổi _PV cung ứng thêm một số góc độ, ý kiến cũng như quan điểm để cơ quan quản lý có cơ sở nhằm xây dựng luật làm thế nào để cho đúng và trúng, giải quyết thực trạng chạy theo thị trường.

Cái kết “không có hậu” cho các vụ thổi giá đất trong năm qua

Ngày 10/12/2021, TP HCM tổ chức bán đấu giá thành công 4 miếng đất rộng khoảng hơn 30.000 m² thuộc khu công năng số 3 khu cư dân phía Bắc, KĐT mới Thủ Thiêm. Đáng lưu ý số tiền thu được từ phiên đấu giá này là 37.350 tỷ VNĐ, cao hơn gấp nhiều lần giá điểm bắt đầu. 

Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư BDS Ngôi Sao Việt (thay mặt đại diện cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ VNĐ, tức mỗi m² chạm ngưỡng 2,4 tỷ VNĐ, gấp 8 lần giá điểm bắt đầu. Đây cũng chính là mức giá thành đất cao tối đa thị trường tại TP HCM hiện tại, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam.

Không chỉ có thế, ngoại trừ Ngôi Sao Việt là đơn vị phần nào đấy có thương hiệu trên thị trường BDS. 3 pháp nhân còn lại gồm có Công ty cổ phần Dream Republic, Công ty cổ phần Sheen Mega và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đều là những doanh nghiệp “không tên tuổi”. Thậm chí, tuổi đời của Thương mại Bình Minh chỉ mới có 5 tháng.

Sau thời điểm kết quả vụ đấu giá được đưa ra, ngay lập tức đã ảnh hưởng lên thị trường BDS Việt Nam. 

KĐT Sala Thủ Thiêm, nền villa 447 m² chào bán ra với giá 147 tỷ VNĐ thì nay sau phiên đấu giá đất chủ đất đã báo tăng lên lên 230 tỷ VNĐ. Các nền tại dự án đều tăng 40 – 50 tỷ VNĐ, thậm chí tăng 100% sau vụ đấu giá kỷ lục của group nhà đầu tư.

Hội Môi giới BDS phía Nam cho hay, các dự án ngay lập tức ngừng lại không bán hàng để nghe ngóng thông tin, tùy chỉnh giá bán làm thế nào để cho thích hợp với tình hình mới.

Đồng thời, các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP. HCM đứng trước thử thách khó thành hiện thực. Các nhà phát triển BDS khó tìm kiếm được quỹ đất giá thích hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng phần đa nhu cầu của dân cư TP. Hồ Chí Minh. Như thế, giấc mộng sở hữu nhà càng trở nên xa tầm tay hơn với người mức thu nhập thấp.

Trước kia, vào cuối tháng 10/2021, phiên đấu giá 25 miếng đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, thành phố Hà Nội) lôi cuốn được khoảng 800 – 900 hồ sơ nộp tham gia. Kết quả phiên đấu giá ghi nhận cao gấp 2-3 lần so với giá điểm bắt đầu.

Cá biệt có lô B12 S diện tích 44,5 m², với địa điểm lô góc ở mặt phố Dương Khuê (Mai Dịch, Cầu Giấy) có mức giá thành điểm bắt đầu cao đặc biệt là 182,3 triệu VNĐ/m² nhưng mức giá thành trúng lên đến 364,3 triệu VNĐ/m², gần gấp hai lần so với giá điểm bắt đầu. Đây cũng chính là mức giá thành cao tối đa của phiên đấu giá.

Không những ở thành phố Hà Nội và TP HCM, các phiên đấu giá đất không những “nóng bỏng tay” ở nhiều địa phương khác như: Bắc Giang, Thanh Hoá… Đơn cử, ghi nhận tại phiên đấu giá 98 miếng đất ở Bắc Giang diễn ra tháng 11 vừa rồi cũng lôi cuốn được 495 khách hàng với cùng một.788 hồ sơ. Giá điểm bắt đầu từ một,2 – 2,85 tỷ VNĐ/lô, nhưng có 2 lô góc, S diện tích gần 180m2/lô có giá trúng chênh lệch so với giá điểm bắt đầu từ 3,35 – 3,4 tỷ VNĐ.

Khi ngân sách nhà nước chưa kịp mừng vì thu được những khoản tiền lớn thì lần lượt Ngôi Sao Việt và Thương mại Bình Minh –  2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá ở Thủ Thiêm xin bỏ cọc. Trước kia nữa, việc bỏ cọc đã xảy ra rất là nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm. 

Đấu giá đất, từ 1 công cụ được cho là công bằng, minh bạch lại bị nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư lợi dụng để làm lợi cho chính bản thân mình, thổi giá đất lên mức cao nhằm kiếm lợi. Điều đáng nói, dù rằng trông thấy điều này nhưng luật lại không thể tùy chỉnh, cơ quan quản lý “bó tay”.

Sửa luật làm thế nào để cho trúng?

Nhận định về hệ lụy từ kết quả bỏ cọc, trao đổi với _PV, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP.thành phố Hà Nội) nhận định, rất khó chứng tỏ tín hiệu hình sự hay tội phạm gì ở trong vụ điều này. Nhưng xét về mặt xã hội, điều này có tác động tới tâm lý chung của nhà đầu tư, tạo hiện tượng bong bóng BDS… gây mất lòng tin cho nhà đầu tư trong những hoạt động đấu giá.

Ở góc nhìn một chuyên gia pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh cũng nhận định, luật lệ luật pháp về hoạt động đấu giá hiện tại khá là không thiếu và nghiêm ngặt. Tuy vậy, hiện nhiều nơi tổ chức đấu giá, nhiều môi giới, đầu cơ lao vào “làm giá”, khá nhiều nơi diễn ra thực trạng bỏ cọc. Điển hình như vụ trả giá cao rồi bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, Thương mại Bình Minh gây ra những hệ lụy cho thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Sau vụ điều này các Bộ, ngành cũng như địa phương đã vào cuộc và đề ra các giải pháp để đẩy mạnh giám sát, quản lý việc đấu giá đất. Tuy vậy, ở góc nhìn chuyên gia, nhiều người góp ý rằng pháp luật hiện hành vẫn còn bộc lộ nhiều vấn đề, khe hở để doanh nghiệp lách luật.

Bộ Xây dựng đánh giá hiện tượng bỏ giá rất cao một vài miếng đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thâu tóm thị trường, mua đi, bán lại nhiều miếng đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một vài vụ việc có tổ chức.

Có thực trạng xã hội đen đe dọa cá nhân, tổ chức có mong muốn tham dự đấu giá, ép phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham dự đấu giá để dìm giá giống như các vụ đấu giá quyền sở hữu đất đai tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, Hà Nội năm 2021.

Không những Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên – Hệ sinh thái cũng có Công văn số 413 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về sự việc rà soát công tác đấu giá quyền sở hữu đất đai theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trong khi ấy, PGS.tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Trường Đại học Luật thành phố Hà Nội  đánh giá,  về mặt pháp luật cho thấy các luật lệ hiện hành đang có vấn đề. Vị này chỉ ra rằng, các doanh nghiệp đang lách từ câu truyện được phép tham dự đấu giá cao tiếp đến bỏ cọc và chịu phạt. Tuy vậy mức phạt lại không đủ sức răn đe.

“Luật phải nghiêm ngặt hơn, nếu được trong khoảng thời gian tới cần bổ sung thêm để hạn chế những thực trạng như vụ Thủ Thiêm. Nnhững doanh nghiệp nào tham dự đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên ghi lại vết. Từ đấy suy xét luật lệ trong khoảng thời gian 5-10 năm không cho tham dự đấu giá, hay cấm trong khoảng 2 năm không được giao đất tại địa phương đấu giá”, ông Tuyến nêu ý kiến.

Không chỉ có vậy, phải nhận định năng lực tài chính. Nếu tham dự đấu giá thì phải có năng lực tài chính, chẳng hạn có vốn từ 500-1.000 tỉ đồng chứ không thể có vài chục tỉ tham dự đấu giá rồi bỏ giá làm gây nhiễu loạn thị trường.

Theo ông Nguyễn Quang Tuyến, buộc phải xử lý nghiêm, không những mất tiền đặt cọc mà phải chịu phạt mức phạt cao lên tới hàng trăm tỉ đồng.

Hiện tại Nghị định của Chính phủ luật lệ xử lý hành chánh đang còn nhẹ, chưa răn đe. Thậm chí, khi tham dự đấu giá và bỏ cọc rồi gây hậu quả nghiêm trọng, gây tác động lớn đến kinh tế xã hội thì có thể thử nghiệm đề ra truy cứu trách nhiệm hình sự. Chuyển qua cơ quan công an để răn đe, làm gương.