Doanh nghiệp địa ốc chờ Luật Đất đai sửa đổi ✅

“Cục nghẹn” giải phóng mặt bằng

Thủ tục pháp lý, hành chánh… mất rất nhiều năm cho 1 dự án BĐS thương mại là chuyện ai ai cũng biết, nhưng việc 16 năm chưa giải phóng được mặt bằng là câu truyện không tưởng mà Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long phải kinh qua.

Thay mặt đại diện Công ty Phú Long cho hay, năm 2014, doanh nghiệp này đã trúng đấu giá đất Dự án Dragon City gồm có 14 khu đất có S diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành Phố Hồ Chí Minh. Công ty Phú Long đã thanh toán đủ tất cả tiền trúng đấu giá, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng luật lệ và đã được UBND Thành Phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai để thực hiện dự án.

Việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng kinh phí, có nghĩa là việc tăng giá thành sản phẩm, giảm sức cạnh tranh và mất thời cơ đón thời điểm thuận tiện của thị trường.

Tuy vậy, tới nay, tại Phân khu số 15 của Dự án, một vài hộ dân vẫn không chịu di dời, nên Công ty Phú Long chưa thể thực hiện dự án này.

Điều không hợp lý là, một dự án BĐS với S diện tích hàng chục hec, nhưng có hộ dân với vài trăm m² đất khiếu nại, thì sẽ phải dừng tất cả dự án. Phú Long không phải là doanh nghiệp đặc biệt nhất rớt vào tình huống này. Ông Trần Hiền Phương, TGĐ Công ty cổ phần SeaHoldings chia sẻ với nhà báo Báo Đầu tư rằng, “không biết kêu ai, vì đấy là luật”.

Ông Phương cho hay, Luật Đất đai quy xác định, phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất nhằm tôn trọng quyền làm chủ của các người đang sở hữu đất. Mặc dầu các luật lệ về mức bồi thường, hỗ trợ đã được luật lệ trong những văn bản luật pháp của Nhà nước, nhưng tương đối nhiều hộ dân có những yêu sách vượt vượt mức luật lệ chung. Khi chủ đầu tư không chấp thuận thì họ không chịu di dời, gây khó dễ.

“Các khoản đầu tư đã dồn vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên đến cả ngàn tỷ VNĐ. Do vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng kinh phí, có nghĩa là việc tăng giá thành sản phẩm, giảm sức cạnh tranh và mất thời cơ đón thời điểm thuận tiện của thị trường”, ông Phương nói.

Chưa kể, trong Luật Đất đai còn có luật lệ hệ số đền bù do cấp tỉnh luật lệ, mà mỗi tỉnh lại luật lệ một hệ số không giống nhau. Tất cả các điều ấy gây nên sự bất cập phía trên mặt bằng giá đất. Đó chính là kẽ hở chưa giải quyết được.

Theo các doanh nghiệp, hầu như tất cả các dự án kinh doanh BĐS chỉ được định rõ giá đất sau thời điểm đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng. Như thế, doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước lúc quyết định đầu tư. Và nếu như không có lộ trình cụ thể giải quyết những vấn đề vướng mắc về đền bù, giải phóng mặt bằng, thì không những các dự án dậm chân tận chỗ, mà còn gây bức xúc trong dân, dẫn đến “điểm nóng” khiếu kiện đông người.

Lúng túng khâu giao đất, đấu giá đất

Ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cho hay, theo luật lệ, đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì không phải đấu giá quyền sở hữu đất đai. Tuy vậy, trong luật lại không luật lệ cụ thể đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn 1 thời gian nhất định. Vì vậy, Đồng Nai đang gặp khó trong việc định rõ việc đấu giá hay là không đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án.

Ông Hà cho hay, vướng mắc này đã khiến tương đối nhiều công trình, dự án phải nằm chờ. Dự án nối dài sẽ khiến tổng ngân sách triển khai bị đội lên theo từng năm, tác động lớn đến nhà đầu tư và cả địa phương.

“Nhiều chủ đầu tư các dự án trên địa phận tỉnh đang đợi chờ đất trong dự án được giao đất hay đấu giá đất rất lo ngại, vì theo luật lệ, đất công phải đề ra đấu giá, nếu đơn vị khác trúng đấu giá thì doanh nghiệp sẽ không thể tiếp tục thực hiện dự án. Như thế, những kinh phí, sức lực đã bỏ ra triển khai dự án từ đầu sẽ được tính toán, hoàn lại ra làm sao?”, ông Hà đặt vấn đề.

Hai vấn đề nêu trên chỉ đơn giản là một phần bên trong những bất cập của Luật Đất đai 2013. Không hề ít quan điểm lo lắng về khả năng hóa giải tất cả các vướng mắc hiện tại, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề, bởi có quá là nhiều bất cập trong Luật Đất đai, nên rất khó định rõ đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất cần sửa đổi trước tiên, đâu là những bất cập cần tùy chỉnh theo lộ trình.

Thực tiễn, chính sách đất đai là chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường BĐS đi đúng hướng, nhưng đồng thời có thể gây ra ảnh hưởng ngược nếu như không xuất phát từ thực tế. Vì vậy, với việc chốt ngày hoàn tất báo báo tổng kết Luật Đất đai 2013 mà Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu vừa mới đây, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang kì vọng việc sửa Luật Đất đai năm 2013 sẽ có 1 “nhạc trưởng” công tâm, khách quan để thúc đẩy sự tiến lên vững bền cho thị trường.

Cộng đồng doanh nghiệp ước muốn việc sửa Luật Đất đai được kinh qua sớm ngày nào tốt ngày đó. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải bảo đảm được tính hợp lí khi ứng dụng vào thực tế, với mục đích giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho việc phát triển kinh tế – xã hội 1 cách hiệu quả.