Luật Đất đai sửa đổi: “Tách bạch lợi ích quốc gia, lợi ích doanh nghiệp” ✅

​Theo nhận định của đa số chuyên gia, Luật Đất đai 2013 sau vài năm tổ chức thi hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy không thiếu để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia như vấn đề tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; Quỹ đất để đấu giá, việc khai thác đất ven các công trình hạ tầng đã đầu tư xây dựng; Định rõ giá đất còn thấp so với thị trường, thủ tục định rõ giá đất cụ thể còn bất cập…  Bởi vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai cần thiết phải được nghiên cứu, tổng kết nhận định triển khai Luật Đất đai 1 cách kỹ càng, nhận định kỹ ảnh hưởng của chính sách, đảm bảo khoa học, có căn cứ lý luận, thích hợp với thực tế đời sống.

Xoá bỏ nhà đầu tư kiếm lợi từ dự án “gắn mác” ích lợi đất nước

Phân tích về những bất cập trong việc tịch thu đất, luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn luật sư TP. TP Hà Nội) cho rằng, Luật đất đai 2013 đã định rõ cụ thể 2 cơ chế tịch thu đất: Tịch thu đất vì mục tiêu quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế – xã hội vì ích lợi đất nước, ích lợi công cộng và tịch thu đất để triển khai các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.

Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law firm.

​Dù rằng cơ chế tịch thu được luật lệ như thế, nhưng khi thực hiện trên thực tiễn lại bị “vấp”, lúng túng bởi sự không rõ nét giữa tịch thu đất để phát triển kinh tế – xã hội vì ích lợi đất nước, ích lợi công cộng và tịch thu đất để phát triển kinh tế vì ích lợi thuần túy của chủ đầu tư.

Minh chứng về phân tích trên, luật sư Trương Anh Tú cho hay, tại Điều 62 Luật đất đai 2013 đã luật lệ các trường hợp Nhà nước tịch thu đất để phát triển kinh tế – xã hội vì ích lợi đất nước, công cộng. Mặc dù thế, Luật lại không định nghĩa hay lý giải ích lợi đất nước, ích lợi công cộng được hiểu là ra làm sao, thay vào đấy là liệt kê các trường hợp tịch thu đất để phát triển kinh tế – xã hội vì ích lợi đất nước, ích lợi công cộng, trong đó gồm có cả trường hợp tịch thu “Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; KĐT mới”.

Điều ấy dẫn đến đến trên thực tiễn nhiều trường hợp triển khai dự án phát triển kinh tế – xã hội mang thực chất vì ích lợi đất nước, công cộng nhưng lại không được luật lệ trong luật giống như các dự án đầu tư theo như hình thức BT, BOT… đến công tác tịch thu đất gặp nhiều trở ngại về pháp lý, tâm lí không hợp tác của cư dân, cũng như tạo kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một vài đối tượng trục lợi, tham nhũng.

“Thực tiễn tham dự đàm phán, trao đổi giữa chủ đầu tư với cư dân tôi nhận ra, cơ chế luật pháp chưa thích hợp là lý do chính dẫn đến sự chống đối của cư dân khiến việc triển khai dự án bị nối dài, vì chủ đầu tư không đáp ứng được mức giá thành “trên trời” của một vài cư dân, trái lại cư dân cũng thể đồng ý giá “sát mặt đất” các chủ đầu tư. Những cuộc đàm phán này nối dài bất tận do ý kiến ngăn cách giữa hai bên, rồi thì cơ chế nhà nước tham dự cưỡng chế tịch thu đất hòng chấm hết cuộc tranh luận bế tắc, lại châm ngòi cho các xung đột mới phực tạp, gay gắt hơn”, luật sư Tú nói.

Chặn đứng chủ đầu tư “trục lợi” từ đất đai

​Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, thực tiễn việc định khung giá đất hiện tại về căn bản vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. “Chúng ta đáng đứng ở ngã ba đường trong việc định giá đất, nếu hoàn toàn định rõ theo giá thị trường thì việc phát triển kinh tế xã hội ắt bị tác động nặng nề, nhưng nếu cứ không thay đổi cơ chế khung giá đất như hiện tại sẽ tạo lên xung đột dai dẳng, rắc rối phức tạp trong xã hội”, vị luật sư nói.

Hơn thế nữa, cũng theo luật sư Trương Anh Tú, trong xã hội tồn tại song song hai giá đất sẽ gây khỏ xử cho Nhà nước khi chúng ta trả tiền bồi thường cho những người dân bằng khung giá đất, nhưng lại thu thuế của dân bằng giá (giao dịch) thị trường, sẽ khiến cho những người dân có ý nghĩ là chúng ta đang ứng xử hai mặt trong một vấn đề.

Số tiền sử dụng đất khi biến đổi mục tiêu đất là rất ít trong lúc số tiền doanh thu thu được là cực đại. 

​Không dừng lại ở đó, trong khoảng thời gian qua các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất “đua nhau” triển khai biến đổi mục tiêu sử dụng đất, chuyển chức năng sử dụng của công trình xây dựng gắn với đất, đặc biệt là chuyển mục tiêu sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở triển khai dự án kinh doanh BDS.

Căn nguyên của “trào lưu” này là giá đất do Nhà nước luật lệ rất thấp so với giá thị trường, số tiền sử dụng đất khi biến đổi mục tiêu đất là rất ít trong lúc số tiền doanh thu thu được là cực đại. Điều ấy đã và đang trở thành một điều kiện để các chủ đầu tư “trục lợi” từ đất đai, làm ngân sách Nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được.

Để giải quyết triệt để thực trạng này, theo luật sư Trương Anh Tú, cơ quan tính năng cần minh định và tách bóc các mục tiêu tịch thu không giống nhau, để từ đấy xây dựng các điều kiện, tài chính tịch thu không giống nhau, theo đó: Đối với các dự án tịch thu đất vì ích lợi công cộng, an ninh – quốc phòng thì chúng ta tiếp tục ứng dụng khung giá đất như hiện tại, lúc đó việc tịch thu đất là mệnh lệnh của nhà nước và không nhân nhượng đối với bất kì sự chống đối nào, vì sự chống đối với những dự án này là chống lại sự đi lên của quốc gia, hay cản trở an ninh đất nước.

Mặc dù thế, những dự án thuộc nhóm mang lại ích lợi cho những thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường. Để thống nhất cơ chế, trình tự tịch thu thì nhà nước có thể chủ động tịch thu đất bằng phương pháp tạm ứng tiền đền bù cho nhân dân (bằng chính nguồn thu của các dự án tương đương), rồi tạo lên khu đất sạch, để từ đấy bán đấu giá công khai khu đất cho những nhà đầu tư, số tiền từ việc đấu giá đất sẽ được chia cho những người bị tịch thu đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ tịch thu đất đất nước). Khi ấy, bảo đảm những dân sẽ hưởng ứng, mang lại nguồn thu rộng lớn cho ngân sách nhà nước, xã hội triệt tiêu sự xung đột như hiện tại.