Kiến nghị sửa Luật Đất đai để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp ⭐

Nhiều doanh nghiệp phản ánh, có dự án qua 12 năm vẫn chưa được giao đất do chưa xong khâu giải phóng mặt bằng. Có dự án tưởng đã hoàn tất xong thủ tục đầu tư nhưng lúc tới bước tiếp nối lại bắt buộc phải làm lại từ đầu do chưa đáp ứng với quy xác định phương hướng dẫn thi hành của Luật Đất đai… Hệ quả là mức độ khả thi Luật chưa cao. Nhất là năm 2019, nguồn cung các dự án nhà ở tại thành phố Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh, các dự án chậm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt do vướng mắc thủ tục. Số lượng dự án mới được phê duyệt rất ít. Đất đai cũng chính là vấn đề nóng bỏng, gây bức xúc trong nhân dân khi có đến 80% đơn thư khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực này. Toàn bộ yêu sách sự cấp thiết trong việc phải sửa đổi những bất cập trong luật pháp đất đai 1 cách khẩn trương để ngăn cản gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Mặc dù thế, đây là lần thứ 2 Dự án sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 bị lùi lại. Điều ấy đã gây tương đối nhiều hụt hẫng cho doanh nghiệp và cư dân. Thời gian vừa qua, các chuyên gia đã nhiều ý kiến, quan điểm quay quanh những vấn đề mà việc sửa đổi Luật Đất đai phải tính đến như ích lợi của những doanh nghiệp về đất nhà ở xã hội, nhà ở cho tất cả những người có mức thu nhập thấp, đất tôn giáo, đất bảo tồn văn hóa cổ truyền dân tộc hay đất cho tất cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài định cư tại Việt Nam cũng như vấn đề về giá đất trong tiến trình bồi thường giải phóng mặt bằng… Rõ nét, các vấn đề chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị, địa tô chênh lệch, ích lợi nhóm có ảnh hưởng trực sau đó đời sống của những cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, nhất là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS. Bởi thế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sẽ có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS (2). Đặc biệt là trong hoàn cảnh doanh nghiệp đang kì vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu tác động lớn bởi bệnh dịch, trở ngại chồng trở ngại, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp BĐS khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.

Những bất cập khi triển khai Luật Đất đai năm 2013 đối với doanh nghiệp và thị trường BĐS

Các bất cập thể hiện rõ nhất ở luật lệ về vấn đề tịch thu đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho tất cả những người dân… đang tựa như “chốt chặn” khiến việc thực hiện dự án bị bê trệ. Sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 là luật lệ việc bồi thường giá đất theo thị trường, song vấn đề ra làm sao là “giá đất thị trường” lại chưa được làm rõ, gây cản trở trong thực hiện, triển khai. Đây là những vấn đề đã gây ra tương đối nhiều bức xúc trong xã hội thời gian vừa qua, nhất là vấn đề “ích lợi nhóm”, vấn đề “địa tô chênh lệch” khi biến đổi mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị và đất xây dựng cũng như đất kinh doanh, đầu tư, dịch vụ, thương mại…

Nếu mà Nhà nước lấy đúng giá mà các bên sang nhượng ghi trong hợp đồng tại Văn phòng Công chứng để bồi thường cho tất cả những người dân có đất bị tịch thu thì cư dân không có sự hợp tác với cơ quan nhà nước, vì vậy dẫn đến thực trạng nối dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong thực tiễn hiện tại thì khung giá đất phát hành năm sau cao hơn năm ngoái. Cũng từ đấy dẫn đến thực trạng cư dân càng chây ì bao nhiêu thì khoản tiền bồi thường mà cư dân sẽ được thừa hưởng nhiều hơn  so với trước. Không chỉ có thế, giá đất trên thị trường đôi khi bị giới đầu cơ “thổi giá”, đẩy giá lên cao gây hiện tượng sốt ảo, khiến cư dân luôn có sự so sánh giữa giá đất được vận dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán ra thị trường (3). Mặt khác, một vài chính sách bồi thường, hỗ trợ cho tất cả những người nông dân bị tịch thu đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho tất cả những người dân bị tịch thu đất có rất nhiều bức xúc (4). Trước kia, Luật Đất đai năm 2003 luật lệ bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Nhà nước nhưng Luật Xây dựng năm 2003 lại luật lệ bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của chủ đầu tư. Như thế, câu truyện là phải hài hòa ích lợi của những bên liên quan. Chủ đầu tư xin thực hiện dự án 10ha, nhưng chỉ một số hộ dân chưa thỏa thuận được giải phóng mặt bằng cũng khiến dự án bị bê trệ nối dài. Thực trạng dự án “treo” vẫn chưa được khắc phục triệt để, do các luật lệ luật pháp có những content nội dung chưa thích hợp, cụ thể và thiếu thực tiễn để cho dự án không được thực hiện. Thực trạng quy hoạch “treo” đồng thời dẫn đến “treo” quyền lợi của người nông dân.

Về đấu thầu, đấu giá đối với dự án mà quy hoạch là đất hỗn hợp gồm đất sạch do Nhà nước quản lý và đất chưa được giải phóng mặt bằng, luật pháp về đấu thầu không có luật lệ hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc Nhà nước đã bỏ chi phí giải phóng mặt bằng, tức “đất sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sở hữu đất đai theo luật lệ tại Điều 118 của Luật Đất đai. Vì thế, khi đấu thầu một vài dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, trong đó có “đất sạch” và đất còn chưa giải phóng mặt bằng thì những địa phương lúng túng không biết đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch” để đấu giá quyền sở hữu đất đai theo Luật Đất đai. Điều ấy khiến nhiều dự án có đất xen kẹt chậm thực hiện không ít năm.

Không những thế, Luật Đất đai luật lệ về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận sang nhượng quyền sở hữu đất đai nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực sau đó sản xuất nông nghiệp, phải là xã viên hợp tác xã thì mới được nhận sang nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận sang nhượng quyền sở hữu đất đai từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục tiêu sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn tiếp xúc đất đai, đầu tư BĐS nông nghiệp và doanh nghiệp logistic phục vụ cho BĐS nông nghiệp.

Kiến nghị phương pháp tháo gỡ trở ngại khi triển khai Luật Đất đai cho doanh nghiệp

Từ những vấn đề nêu trên, tác giả đề nghị cần phải có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp của người dùng đất có đất bị tịch thu bởi địa tô chênh lệch giữa giá đất để tịch thu đất với giá thị trường có thể chênh từ 50-700 lần. Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần phải có sự cách tân cơ bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho ích lợi theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng đặc biệt là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho tất cả những người sử dụng đất.

Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để báo giá đất sát với thị trường và việc áp dụng nó trong thực tế thuận tiện nhất cho những doanh nghiệp cũng như nhanh gọn có được sự đồng thuận của cư dân. Phương án dịch chuyển đất đai phải quan tâm đến nguyên tắc chia sẻ ích lợi của người được nhận, giao đất và người đang sử dụng đất bị tịch thu. Làm sao để cư dân nói “được Nhà nước tịch thu đất” chứ không phải là “bị Nhà nước tịch thu đất”. Người dùng đất khi được tịch thu đất phải khiến họ hài lòng, vui tươi và đồng thuận với giá mà Nhà nước đền bù. Chỉ lúc nào Nhà nước có được dấu hiệu từ cư dân rằng là “tôi được Nhà nước tịch thu đất” và họ hài lòng với tài sản, nguồn tài chính, hỗ trợ tái định cư mà người ta được thu nhận từ việc bồi thông thường khi ấy tiến độ giải phóng mặt bằng mới được đẩy nhanh. Trong lượt sửa đổi Luật Đất đai tới, báo giá đất “phải mang hơi thở của cuộc sống” để khơi dậy tiềm năng nhận được từ đất đai chứ không nên chỉ có thể khô giòn trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường. Giá đất bồi thường cần đáp ứng các quy luật của thị trường: quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu…

Đất đai là nhân tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án BĐS. Bởi thế, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp xúc đất đai là phương pháp cần thiết để giúp các doanh nghiệp BĐS vực lên sau đồng loạt trở ngại, nhất là tác động của bệnh dịch Covid – 19. Bên cạnh các phương pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ… cần phải có phương pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp xúc đất đai. Như vấn đề liên quan đến pháp lý của condotel, Quyết định số 703 ngày 14/02/2020 của Bộ TN&MT dù chưa mang tính pháp điển hóa, chỉ đơn giản là văn bản chỉ dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai… nhưng phần nào thì cũng đã gỡ được 1 phần trở ngại cho thị trường, giúp các nhà đầu tư an tâm hơn (5).

Chính vì như vậy, tác giả xin giới thiệu trong khoảng thời gian chờ sửa các bất cập ở văn bản luật pháp có hiệu lực pháp lý cao hơn, Chính phủ cần tích cực phát hành các nghị định, thông tư chỉ dẫn luật lệ về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp). Không chỉ có thế, tăng cường các cách thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sở hữu đất đai 1 cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp xúc thị trường quyền sở hữu đất đai 1 cách bình đẳng, hạn chế việc xin – cho, tham nhũng trong lĩnh vực này. Không những thế, nghiên cứu để tránh đi tới chấm hết giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, triển khai giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và nối dài thời gian nộp tiền sử dụng đất. Đối với các dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần phải có văn bản chỉ dẫn các địa phương triển khai việc tịch thu theo phương án hợp lí, cụ thể  để nâng cao mức độ khả thi của văn bản.

Thực hiện sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 là 1 vấn đề khá bức thiết và rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS và các doanh nghiệp. Bởi thế, chúng tôi đồng thuận với ý kiến nên lùi kỳ hạn để Chính phủ, Bộ TN&MT và các cơ quan liên quan có đủ thời gian để đảm bảo sự phối kết hợp kịp thời nhằm đối chiếu các văn bản hiện hành có liên quan đến lĩnh vực đất đai như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…

Mặc dù thế, việc gia hạn thời gian sửa đổi buộc phải thực hiện quyết liệt, triệt để, hướng sửa đổi phải phong phú, nhiều chiều và căn bản để tránh tối đa các điểm còn khiếm khuyết trong Luật Đất đai năm 2013. Tiến độ sửa đổi này sẽ quyết định việc đáp ứng kì vọng của những nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dùng đất cũng tựa như các nhà khoa học, cư dân, nhà quản lý thực thi các Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ… với mục đích thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đúng hướng. Không những thế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 lần này cần phát huy hơn vai trò của Chính phủ, Quốc hội. Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý: soạn thảo luật thuận tiện cho quá trình quản lý, gia tăng những giấy phép con, gia tăng rào cản gây khó cho doanh nghiệp…  Bởi thế, cần phải có một “nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo và quản lý quá trình sửa luật, đảm bảo sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối kết hợp nghiêm ngặt giữa những bộ, ngành liên quan.

Việc sửa đổi luật phải tháo gỡ được những nút thắt hiện có và phải có tính dự báo, lường trước được những tình huống có thể xảy ra trong tương lai trong thời đại công nghiệp 4.0 (6). Điểm nổi bật sửa Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất sửa 37 luật trong khoảng thời gian qua phải giải quyết vướng mắc trong tịch thu đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp xúc đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để tránh 1 cách tối đa ích lợi nhóm từ chênh lệch địa tô… đồng thời kiểm soát được uy quyền của Nhà nước, hoàn thiện chế định tịch thu đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân (7), những cư dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Tài liệu tham khảo:

1. Đặng Văn Thanh (2013), Cần làm rõ hơn luật lệ về định rõ giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

2. Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước quyết định giá đất và Chính phủ luật lệ khung giá các loại đất – một vài vấn đề cần góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

3. Lưu Quốc Thái (2015), Thực chất, vai trò của hoạt động tịch thu đất trong điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.

4. Nguyễn Thị Dung (2014), Giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, đặc san Luật Đất đai số 11/2014.

5. Đỗ Xuân Trọng (2013), Góp phần Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về hoạt động giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu nại về đất đai, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

PGS. .tiến sỹ DOÃN HỒNG NHUNG

Khoa Luật, Đại học Đất nước thành phố Hà Nội