Bỏ khung giá đất: Giá nhà sẽ “đội” lên cao? ❗

Quyết sách được toàn xã hội mong chờ

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế định rõ giá đất trong thời gian tới, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã phương pháp bỏ khung giá đất, định rõ giá theo thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương và 237 điều đã được phát hành và đang được lấy quan điểm của nhân dân. Trong đó bỏ luật lệ khung giá đất của Chính phủ, chuyển qua định rõ giá đất thích hợp với phổ biến trên thị trường.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám Đốc, Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.thành phố Hà Nội) cho biết việc bỏ khung giá đất sẽ đóng góp phần “cởi trói” cho giá đất địa phương, tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho tất cả những người dân theo giá thị trường thay cho chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

“Mặc dù vậy điều ấy sẽ xuất hiện tương đối nhiều những lo âu có thể khiến kinh phí đầu vào của những dự án bị đội lên. Các doanh nghiệp BĐS phải chịu thêm kinh phí liên quan đến giá đất, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó. Nó sẽ ảnh hưởng đến việc các doanh nghiệp sẽ đẩy giá nhà tăng theo”, luật sư Tuấn phân tích.

Việc xây dựng báo giá đất hàng năm cũng khiến nhiều người do dự về năng lực của những chính quyền địa phương, như nhân lực, cơ sở hạ tầng. Nhiều chuyên gia cho rằng, dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì báo giá đất để vận dụng cho nhiều trường hợp tựa như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất bất biến.

Cụ thể, tại Điều 19 Dự thảo luật lệ nhà nước quyết định giá đất kinh qua việc luật lệ nguyên tắc, giải pháp giá đất; phát hành báo giá đất và quyết định giá cụ thể.

Một điều khiến không ít người do dự, là liệu chính quyền địa phương có đủ nhân lực, cơ sở hạ tầng để xây dựng giá đất hàng năm. Bởi lúc đó, khối lượng công việc rất rộng lớn cho những cơ quan nhà nước cấp tỉnh, đặc biệt là Sở Tài nguyên và Hệ sinh thái, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện. Do hiện tại chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chánh chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào không hề thiếu, đáng độ tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”. 

Phân tích vấn đề này, tiến sỹ. Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Hệ sinh thái, cho rằng việc thiếu nhân lực hay cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được là điều không đáng lo âu. Trên thực tiễn UBND cấp tỉnh đã quen với việc công bố báo giá đất 5 năm 1 lần và quyết định giá đất cụ thể cho mỗi trường hợp cụ thể.

“Cơ quan định giá đất cấp tỉnh đẩy mạnh vận dụng công nghệ thông tin, nguồn nhân lực, trang thiết bị, hệ thống phần mềm và hệ thống truyền dữ liệu giúp đẩy nhanh công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất sẽ là cơ sở quan trọng trong việc xây dựng báo giá đất.

Đồng thời, sẽ căn cứ theo vùng giá trị đất, căn cứ theo giá các thửa đất chuẩn, lúc đó công việc xây dựng báo giá đất và định rõ giá đất cụ thể của UBND các tỉnh sẽ càng ngày càng đi vào chuyên nghiệp, nhanh gọn, chuẩn xác, hiệu quả và mang tính khách quan hơn trong việc định rõ giá đất”, tiến sỹ. Tuấn phân tích.

“Thổi giá” là rào cản cho việc định rõ khung giá đất?

Vấn đề là định rõ giá đất làm sao để cho thích hợp với thị trường, khi mà thực trạng “thổi giá” diễn ra khá phổ biến, làm méo mó thị trường? tiến sỹ. Phạm Anh Tuấn cho rằng, việc quản lý giá đất là lĩnh vực rất rắc rối phức tạp, định rõ giá đất và việc bình ổn giá đất trên thị trường BĐS là nhiệm vụ của những cơ quan quản lý nhà nước.

“Những quan điểm về sự việc bỏ khung giá đất khó định rõ giá thích hợp thực tiễn không đáng lo âu, vì vẫn còn báo giá đất. Việc giá đất tăng hay giảm, biến động mạnh hay ổn định tùy thuộc vào nhiều nhân tố không giống nhau. Bởi thế, việc bảo đảm giá đất ổn định và luôn phản đúng với giá trị thực trên thị trường và sự đi lên kinh tế – xã hội khu vực là nhiệm vụ của những cơ quan quản lý nhà nước”, ông Tuấn comment bình luận.

Theo ông Tuấn, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và BĐS phải làm tốt công tác kiểm soát giá đất trên thị trường như khắc phục thực trạng đầu cơ đất đai, đánh thuế cao vào người đầu cơ đất đai, đánh thuế cao với người có giao dịch sang nhượng BĐS ngắn và tần xuất lớn, tịch thu hoặc có phương pháp khắc phục với các dự án bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ của dự án đầu tư, soát lại các luật lệ luật pháp hiện hành đi tới dừng hẳn các dự án về phân lô, bán nền; làm tốt chính sách tín dụng BĐS, hạn chế dòng tiền không đem vào sản xuất mà chuyển vào đầu cơ đất đai lớn, gây tác động không tốt cho sự đi lên của nền kinh tế.

Có thể thấy, khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong Dự thảo Luật rất khó hiểu, bởi thế cần có luật lệ thật cụ thể để địa phương triển khai. Bởi thực tiễn, giá thị trường luôn biến động từng ngày, có thực trạng cố tình “thổi giá”. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ tùy chỉnh báo giá đất trong năm thì sẽ được tùy chỉnh 1 cách liên tiếp. Như thế sẽ thiếu tỉnh ổn định và gây ra rất là nhiều tranh cãi, không thống nhất. Báo giá đất này phải thích hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường.

“Theo tôi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập việc xây dựng báo giá đất “thích hợp với giá trị thị trường”, nhằm tránh những khúc mắc trong thực tiễn thực hiện. Không dừng lại ở đó, dự thảo luật sửa đổi cũng phải luật lệ về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của nhà nước với đất sang nhượng giá rẻ. Định giá đất nên do tư vấn độc lập triển khai và vận dụng công nghệ… để giảm tối đa thời cơ ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm thay mặt đại diện các bên liên quan để bảo đảm tính minh bạch, công khai”. tiến sỹ. Phạm Anh Tuấn kiến nghị.

Giá đất tăng phi mã sau thời điểm bỏ khung giá đất?

Khi Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) không có khung giá đất cụ thể, để thả nổi theo thị trường, dẫn đến giá đất tăng phi mã. Điều đó sẽ dẫn đến việc tịch thu dự án nhà nước không đủ tiền để đền bù, gây khó dễ trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

Các chuyên gia cho rằng, việc định giá sát với thị trường không đồng nghĩa với để giá đất “thả nổi”, mà phải có các kênh thông tin và tham khảo sự quản lý của nhà nước. “Để hạn chế thực trạng này nhất định phải xây dựng sớm hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đấy làm cơ sở định rõ, so sánh, định giá trong giao dịch. Thông tin về người sử dụng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, S diện tích… phải rõ nét, minh bạch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ nét thì mới xóa sổ được cơ chế “hai giá” trong giao dịch BĐS, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

tiến sỹ. Phạm Anh Tuấn cũng cho rằng buộc phải định rõ giá đất tại mỗi địa phương trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng không giống nhau. Vì thế cần nghiêm ngặt trong định rõ giá đất tại mỗi khu vực, nếu như không sẽ rối loạn báo giá đất.

Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Hệ sinh thái cũng thừa nhận việc định rõ giá thị trường để bảo đảm tính công bằng, minh bạch là việc làm vô cùng trở ngại, thử thách với đơn vị tham dự định giá đất. Nếu quản lý không tốt sẽ xuất hiện thực trạng “yêu ghét, xin cho”.

“Chính vì như vậy nhà nước cần phát hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chuẩn cụ thể. Với công thức tính giá đất và những chỉ dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ tựa vào đó để tính toán giá đất thích hợp với điều kiện thực tiễn ở địa phương, tiết giảm nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay 1 tổ chức nào đấy.  1 trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao chất lượng thẩm định giá đất. Bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn định rõ giá và cả đạo đức của những định giá viên”, tiến sỹ. Tuấn nhấn mạnh.