Dự đoán các dự án bất động sản còn khó khăn đến hết năm 2023? ✔

Các chuyên gia đánh giá câu truyện trở ngại của thị trường BDS, nhất là các dự án BDS quay quanh vấn đề của những doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. Lý do là vì xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế kha khá ổn. Cụ thể, không có không ít dự án BDS chào bán trong hai năm qua dù nhu cầu cao.

Mặc dù vậy, mức độ giá tăng vượt so với sức tiêu thụ, trong đó có không ít dự án BDS. Mặt bằng giá BDS đang bị đưa lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua BDS phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá BDS sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể bảo đảm quá trình tăng giá BDS tiếp diễn mãi. Thực tiễn lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

Đầu tư thực chất là đầu cơ, với thực trạng giá cao, khả năng doanh thu kì vọng của hoạt động này không còn cao nữa, khách hàng bắt đầu chờ thời cơ đầu tư tiếp, kì vọng giá tăng tiếp sẽ hạn chế, như thế nhu cầu về đầu tư cho dự án BDS sẽ ảnh hưởng hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung. Một khi thanh khoản dự án BDS bị đình lại tức chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ đối mặt thực trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản.

Xét về phía chính sách, Nhà nước sẵn sàng bảo đảm ổn định kinh tế chính trị xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư, thế nhưng với xu thế như hiện nay thì khả năng bảo vệ, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở giới hạn nào đấy, tức chính sách nới room chỉ đơn giản là tín hiệu tích cực còn để chuyển biến đổi thành những giá trị để kích cầu BDS dự án là rất hạn chế.

Nhiều chuyên gia đánh giá các dự án BDS có thể trở ngại hết 2023, thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, có nghĩa là sẽ chìm sâu hơn so với kì vọng hiện nay. Đây cũng chính là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng bởi các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ ảnh hưởng thải trừ. Những doanh nghiệp BDS lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được.

Mặc dù vậy đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thao túng lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để bảo đảm nhân tố cung cầu, dòng tiền. Có nghĩa là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định mặt bằng chung.

Vừa rồi, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ “gỡ khó” các dự án BDS đã rà soát, phân loại, định rõ 89 dự án BDS có trở ngại, vướng mắc. Trong đó vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai chiếm mật độ lớn. Không chỉ có vậy là vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, quy hoạch… Phần đa các dự án có vướng mắc này đã được Tổ công tác chỉ dẫn các địa phương tháo gỡ theo thẩm quyền; với trường hợp vượt thẩm quyền, Tổ công tác đã có report báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Không chỉ có vậy, có những trở ngại đối với doanh nghiệp trong khoảng thời gian ngắn như vấn đề nguồn chi phí. Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã làm việc với Ngân hàng Nhà nước kiến nghị nới tín dụng, theo đó bước đầu tiên đã gỡ khó về nguồn chi phí. Bộ Xây dựng cũng đang tích cực phối kết hợp Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định số 65/NĐ-CP về cho ra đời trái phiếu doanh nghiệp.