Nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo ❗

Nghị định 69/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ thời điểm ngày 1/9/2021. Theo nhận định, Nghị định 69 sẽ tháo gỡ nhiều trở ngại, vướng mắc góp thêm phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhằm nâng cao đời sống dân cư tại các đô thị, nhất là thành phố Hà Nội và TP.HCM. Luật lệ pháp lý đã thoáng đãng, bởi vậy cần có những phương pháp về quy hoạch làm cơ sở để thực hiện triển khai.

Nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng

Kinh qua những giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia nói chung và Thủ đô nói riêng, bên cạnh việc hoàn tất “sứ mệnh lịch sử thỏa mãn nhu cầu nhà ở của dân cư Thủ đô, các khu chung cư, tập thể cũ (gọi tắt là chung cư cũ) dần phát sinh nhiều bất cập trong tiến trình sử dụng. Do thiếu tiện ích thiết yếu, dẫn đến việc tự cải tạo, tự cơi nới…, làm tác động đến kết cấu chung công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cục bộ, làm biến dạng hình ảnh thiết kế lúc ban đầu, gây mất mỹ quan đô thị.

Trên địa phận thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ, gồm 1.273 chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư (trong đó 34 khu quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập. Các chung cư cũ gần như tất cả được xây dựng từ những năm 1960, tập trung chủ yếu ở quận nội thành và trong đô thị lịch sử, thực trạng quản lý, sử dụng rắc rối phức tạp, xen lẫn trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, Nhà nước, sửa chữa tác động mỹ quan đô thị, đồng thời không được duy tu bảo trì luôn luôn, nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một vài nhà hư hại nặng, hiểm nguy an toàn kỹ thuật kết cấu công trình. Bởi vậy, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ rất cấp thiết, trong đó content nội dung về quy hoạch kiến trúc là 1 trong những khâu quan trọng để bảo đảm hiệu quả, khả thi.

Quá trình thực hiện

Mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng mới bằng nguồn ngân sách ngân sách TP, gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên (Đống Đa). Đầu tư cải tạo, xây dựng mới bằng nguồn ngân sách ngoài ngân sách, gồm: Dự án 11, 12, 13 Thái Hà, 187 Tây Sơn, B4, B14 Kim Liên (Đống Đa); P3 Phương Liệt (Thanh Xuân); A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công (Ba Đình)… và mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng mới toàn khu chung cư cũ (giai đoạn 1 dự án cải tạo, xây dựng mới khu tập thể Nguyễn Công Trứ nhà A2, A3 thành nhà N3).

Từ thời điểm năm 2016, triển khai xã hội hóa trong công tác lập quy hoạch chi tiết khu chung cư cũ (theo Luật Quy hoạch đô thị), đồng thời giải quyết trở ngại bất cập trong trình tự chuẩn bị đầu tư theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Hà Nội đã chỉ đạo theo hướng thực hiện lập tổng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Trên cơ sở đó đã lập danh mục các khu chung cư cũ, công bố kêu gọi nhà đầu tư tham dự nghiên cứu ý tưởng lập quy hoạch.

Các nhà đầu tư đã mời, thuê đơn vị tư vấn trong, ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch, nghiêm túc tiếp thu quan điểm góp ý của cá nhân, tổ chức, cơ quan, sở, ngành liên quan, tổ chức phát phiếu điều tra lấy quan điểm hộ dân trong khu vực lập quy hoạch làm cơ sở đề nghị ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án: Đúng tầng cao, định mức dân số theo quy hoạch; Tùy chỉnh chiều cao, chi tiêu để bảo đảm cân đối tài chính dự án. Thế nhưng content nội dung đề nghị đều vượt quá định mức quy hoạch khống chế (tầng cao, dân số), do vậy không có cơ sở suy xét do còn vướng mắc về quy hoạch – cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ.

Xác định phương hướng phương pháp về quy hoạch kiến trúc

Hà Nội đã chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ trên địa phận, trong đó định rõ phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, giải pháp, cách thức đầu tư tương ứng với tính chất, thực trạng từng khu chung cư cũ để bảo đảm độ khả thi, theo 3 mô hình, gồm: Tập hợp chung cư cũ như khu tập thể ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… quy mô trên 2ha; Nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ngay gần bên 5 – 7 chung cư một đội nhóm (không phải khu tập thể), quy mô dưới 2ha; Nhóm chung cư cũ độc lập.

Thế nhưng, để tạo ra sự bứt phá trong quy hoạch chung cư cũ trong khoảng thời gian tới, việc tổ chức lập quy hoạch cần phải được nghiên cứu gần với mô hình đầu tư, giải pháp, cách thức đầu tư, thực hiện theo nguyên tắc: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch.

Triển khai tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa phận, khu vực; Đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt là cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chọn lựa chủ đầu tư lập dự án theo luật lệ luật pháp hiện hành. Đối với nhà hiểm nguy cấp D nằm phía trong khu chung cư cũ nếu triển khai cải tạo, xây dựng lại tận chỗ cần thích hợp với nghiên cứu tổng thể toàn khu, tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kể hiện hành.

Nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định định mức dân số, tái hiện quỹ nhà để sử dụng vào tính năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm tỷ lệ xây dựng. Cụ thể: Nhóm 1, như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha, quy hoạch 1/500 cần đồng bộ phương pháp tái định cư tận chỗ, cho phép xây dựng nhiều tầng. Giải phóng quỹ đất S diện tích đủ lớn để phát triển các tính năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch, có thể đấu giá quyền sở hữu đất đai, đấu thầu dự án, đổi ứng vốn… phối hợp với khai thác không gian ngầm, khối đế tòa nhà.

Nhóm 2, triển khai tương đương nhóm 1 (khu chung cư cũ), trường hợp S diện tích nhỏ, nhằm xen cài trong khu cư dân, làng xóm, khó khả thi trong thực hiện quy hoạch và khai thác đầu tư – làm theo Nhóm 3 (chung cư độc lập, đơn lẻ).

Nhóm 3 làm theo cách thức quy gom tái định cư tận chỗ vào 1 quỹ đất chung cư hiện có trên địa phận quận. Quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, nhà ở (trường hợp được bổ sung quy mô dân số).

Với những xác định phương hướng về phương pháp quy hoạch kiến trúc nêu trên cùng với content nội dung nghiên cứu Đề án nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc điểm sẽ góp thêm phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa phận TP.

 Theo Kinh tế đô thị