Sự bùng nổ nhanh, mạnh các dự án phát triển BDS thời gian vừa qua đang bộc lộ tín hiệu “đánh đổi” định mức đô thị vững bền để phát triển. Đặc biệt hai định mức là công cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát triển trên thế giới đều đã qua sử dụng chính là tỷ lệ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị xem nhẹ, thậm chí là bị hợp thức hóa để phát triển dự án BDS (bất động sản) “xen cấy” vào thân thể trong đô thị bằng mọi giá.
Thế giới quy hoạch đô thị ra sao?
Trong quy hoạch đô thị, thế giới có khái niệm tỷ lệ vật thể (physical density) và được chia ra 2 loại: Tỷ lệ dân số và tỷ lệ xây dựng. Tỷ lệ dân số là chỉ số giữa số lượng người trên S diện tích khu vực cần tính; tỷ lệ xây dựng là chỉ số giữa kết cấu xây dựng trên đơn vị S diện tích.
Về tỷ lệ dân số: Tỷ lệ dân số gồm có tỷ lệ dân số khu vực và tỷ lệ dân số định cư. Trong đó tỷ lệ dân số khu vực có thể được hiểu là mật độ giữa dân số trên S diện tích khu vực. Khu vực được định rõ gồm có cả đất phát triển và đất chưa phát triển. Tỷ lệ dân số khu vực là định mức phân bổ dân số trong quy hoạch đất nước. Còn tỷ lệ dân số định cư là mật độ dân số định cư trên S diện tích đất ở. Tỷ lệ này được chia làm 2 loại, 1 là tỷ lệ dân số định cư cố định (net) và tỷ lệ dân số định cư gồm có khách vãng lai (gross). Thế nhưng, không có sự thống nhất về những cách định rõ S diện tích cho người dân cố định (net) và S diện tích cho người dân gồm có khách vãng lai (gross), mật độ này được tính không giống nhau giữa những thành phố và các nước.
S diện tích người dân gồm có khách vãng lai được tính toán trên cơ sở sự toàn vẹn khu đất, gồm có S diện tích đất định cư cố định và S diện tích đất khác như đường nội bộ, công viên, trường học, trung tâm công cộng phục vụ khu vực.
Khái niệm tỷ lệ dân số sử dụng là số lượng người dùng trên S diện tích sàn của một đơn vị ở (một căn hộ), đơn vị ở có thể là 1 không gian của chủ sở hữu tư hoặc công như nhà ở, công sở. Thế nhưng đơn vị ở phải là S diện tích khép kín. Tỷ lệ dân số sử dụng khi thiết kế công trình là 1 định mức rất quan trọng để dự trù các dịch vụ công trình như cấp điện, cấp nước, sưởi ấm, làm lạnh, các thiết bị phòng cháy chữa cháy…
Về tỷ lệ xây dựng: Một khái niệm quan trọng luôn được đề cập chính là Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất tiếng Anh có thể là (Plot ratio) hoặc (Floor area ratio) là mật độ giữa tất cả S diện tích sàn trên S diện tích mảnh đất. S diện tích sàn được tính bằng tất cả S diện tích trong phạm vi bao phủ tường ngoài công trình, gồm có độ dày của tường, cầu thang, đường ống dịch vụ, cầu thang, không gian đi lại.
S diện tích mảnh đất là S diện tích tất cả mảnh đất được cấp phép xây dựng, trong gần như tất cả mọi trường hợp S diện tích này được định rõ rõ trong giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Trong quy hoạch đô thị, hệ số sử dụng đất được sử dụng rộng thoải mái như 1 chỉ quy chuẩn để tùy chỉnh quy hoạch sử dụng đất và kiểm soát phát triển. Hệ số sử dụng đất lớn nhất thường được kiểm soát trong tổng quy hoạch để tùy chỉnh mức độ xây dựng và ngăn ngừa phát triển vượt mức.
Trong thiết kế xây dựng, hệ số sử dụng đất được sử dụng rộng thoải mái để thuyết trình thiết kế và lập ngân sách phát triển vì nó phản ánh số S diện tích sàn xây dựng, do vậy được sử dụng để dự tính nguồn lực khẩn cấp xây dựng và có thể dự báo được doanh thu cũng như sự cân bằng tài chính. Trong thời điểm đó, khái niệm Tỷ lệ xây dựng (site coverage) được biểu lộ bằng mật độ giữa S diện tích xây dựng trên tất cả S diện tích mảnh đất, bởi thế tỷ lệ xây dựng dùng làm đo mật độ S diện tích xây dựng. Hệt như vậy, hệ số sử dụng đất và tỷ lệ xây dựng là những định mức được kiểm soát trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết nhằm chặn lại việc xây dựng vượt mức và bảo tồn cây cối, cảnh quan kiến trúc.
Ngoài hệ số sử dụng đất và tỷ lệ xây dựng còn có các tỷ lệ khác như tỷ lệ người dân khu vực cũng được biểu lộ dưới dạng tỷ lệ xây dựng. Tỷ lệ người dân và số lượng nhà bên trên mỗi khu đất là định mức quan trọng để lập chính sách quy hoạch, chẳng hạn ở Anh Chính phủ cho phép tỷ lệ người dân là 30 nhà trên 1ha là mức tối thiểu để phát triển nhà ở mới.
Thực tế Việt Nam và những bất cập
Sự bùng nổ nhanh – mạnh về cường độ, rộng về quy mô của những dự án phát triển bất động sản tại các đô thị lớn như TP Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… trong các năm vừa rồi đã cho thấy một thực tiễn là có tín hiệu của hiện tượng “đánh đổi” định mức đô thị vững bền để phát triển. Các dự án được “xen cấy” trên các khu vực S diện tích đất cũ, ăn theo hạ tầng hiện có của khu vực đặc biệt trong những khu vực quận trong đô thị vốn đã rớt vào thực trạng mang tới doanh thu đáng kể cho những chủ đầu tư nhưng để lại hậu quả quá tải, khiến đô thị phát triển thiếu cân bằng, chất lượng cuộc sống cư dân đô thị có xu thế suy giảm… Hai định mức là công cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát triển trên thế giới đều đã qua sử dụng chính là tỷ lệ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị xem nhẹ, thậm chí là bị hợp thức hóa để phát triển dự án bất bất động sản “xen cấy” vào thân thể trong đô thị bằng mọi giá.
Qua phân tích nhận định sơ bộ thực trạng quy hoạch – quản lý – đầu tư xây dựng của một vài dự án bất động sản tiêu biểu tại một vài đô thị và kinh nghiệm quốc tế, có thể nhận biết thấy sử dụng hệ thống hai định mức tỷ lệ dân số và hệ số sử dụng đất chính là một trong các công cụ có hiệu quả để nhận định – quản lý kiểm soát cân bằng và vững bền phát triển công trình nhiều tầng trong đô thị tại các đô thị Việt Nam.
Về tỷ lệ dân số: Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng tỷ lệ dân số là định mức hết sức quan trọng để kiểm soát phát triển trong khu vực đô thị. Thế nhưng, định mức này đang được tính toán hết sức sơ sài. Thuyết minh tổng hợp các đồ án quy hoạch không nói rõ cách tính, giải pháp tính, dân số cố định, dân số vãng lai, dân số cho phép, dân số phải khống chế…
Tại TP Hà Nội, KĐT Trung Hòa – Nhân Chính phê duyệt số người dự định trong khu vực quy hoạch (32,86ha) là 12.600 người; khu nhà ở hồ Linh Đàm (160,9ha) 25.128 người; Ciputra (300ha cho cả 3 giai đoạn) 50.000 người; khu Đặng Xá (33,6ha) 13.000 người; Times City (36,5ha) 12.000 người… Đa phần các dự án trên tính toán quy mô dân số dự án bằng phương pháp lấy tổng thể diện tích sàn xây dựng chia 40 – 45 người (đối với chung cư) và 70 – 80 người (đối với nhà liền kề hay villa)…
Về tỷ lệ xây dựng: Tỷ lệ xây dựng và hệ số sử dụng đất cũng chính là những định mức rất quan trọng của ngành Xây dựng trong quản lý quy hoạch đô thị. Thế nhưng, trong 1 thời gian dài các địa phương đã buông lỏng và bỏ qua những luật lệ bắt buộc. QCXDVN:01/2008 dường như không còn hệ số sử dụng đất và định mức tỷ lệ xây dựng giảm so với QCXDVN:1997. Không chỉ có thế, trong những quyết định phê duyệt quy hoạch của chính quyền địa phương chỉ diễn giải tỷ lệ xây dựng, hệ số sử dụng đất chung toàn khu mà hoàn toàn không nói rõ hay phân tích và lý giải về những mảnh đất có tỷ lệ xây dựng hay hệ số sử dụng đất vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Đó chính là một trong các lý do dẫn đến sự chất tải đô thị hay giao thông chật chội và thiếu bãi đỗ xe trong những KĐT thời nay.
Theo tiến sĩ. Lý Văn Vinh (Báo Xây dựng)
Thêm nhiều thông tin hấp dẫn với BdsNhaDat.com.vn ⭐
T.H
