Quản lý nhà chung cư ở Việt Nam dưới góc nhìn quy hoạch ✅

Quản lý nhà chung cư (QLNCC) không còn là khái niệm mới đối với các nhà quản lý, nhà chuyên môn, nhà đầu tư cũng như cư dân sống nội đô hiện tại. Với xu hướng nhộn nhịp của thị trường chung cư tại các đô thị, câu truyện “Quản lý nhà chung cư” luôn được quan tâm hơn lúc nào hết, đặc biệt sau nhiều bất cập đã và đang diễn ra tại các nhà chung cư như tổ hợp tại Linh Đàm, Golden Palm Lê Văn Lương, hay vừa mới đây là D’capitale Trần Duy Hưng, thành phố Hà Nội …

Dưới khía cạnh chung, QLNCC thường được hiểu là 1 dịch vụ gồm có quản lý và vận hành tất cả mọi hoạt động trong toà nhà nhằm bảo đảm cho người dân một hệ sinh thái sống lành mạnh, an toàn và thoải mái. Đồng thời khai thác mọi hiệu quả và làm đẩy cao giá trị BĐS của chung cư. QLNCC gồm có:

• Quản lý nhân sự: Một chung cư sẽ gồm có những bộ phận không giống nhau để triển khai vận hành những dịch vụ riêng, công tác của ban quản lý chung cư là cần giám sát mọi hoạt động của từng member thành viên trong bộ phận.
• Quản lý khách hàng: Mọi người dân sống trong chung cư cần được chăm lo và giải quyết những yêu cầu phát sinh trong tiến trình sinh sống. Trong mỗi chung cư đều phải sở hữu bộ phận của ban quản trị, nhằm đáp ứng mọi vấn đề cũng như giải quyết các khiếu nại của cư dân 1 cách ổn thoả và hợp lí nhất nhằm làm khách hài lòng mà hoàn toàn không gây tác động đến chủ đầu tư cũng như ích lợi chung của tất cả cư dân sinh sống.
• Bảo trì hệ thống kỹ thuật: Được xem như 1 thao tác cực kỳ quan trọng của một ban quản lý chung cư buộc phải triển khai. Những hệ thống kỹ thuật trong chung cư buộc phải được nhận xét và bảo trì kỹ càng luôn luôn nhằm bảo đảm sự hoạt động thông thường.
• Quản lý an ninh, bảo vệ toà nhà chung cư: Ban quản lý chung cư buộc phải sắp đặt người để trực tiếp điều hành, giám sát, lưu ý mọi sự ra vào của mỗi người, phối hợp cùng bộ phận liên quan nếu mà có việc cần thiết.
• Quản lý dịch vụ vệ sinh chung cư: Một dịch vụ quản lý, vận hành hiệu quả không thể không kể tới chất lượng vệ sinh, quản lý không gian của chung cư. Luôn kiểm tra và nhận định thực trạng thực tiễn của không gian trong và bao phủ chung cư để tìm hướng giải quyết đúng đắn.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng phát hành theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/ 02/ 2016, thế nhưng quá trình thực hiện triển khai vẫn tồn tại rất là nhiều bất cập do hệ thống văn bản quy vi phạm pháp luật luật về quản lý vận hành nhà chung cư còn thiếu sự đồng bộ; một vài luật lệ còn thiếu, chưa cụ thể. Có thể nói đến như: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư là thủ tục trước tiên để thực hiện các thủ tục quản lý vận hành nhà theo nguyên tắc công khai, dân chủ, nhưng việc thực hiện triển khai còn chậm và kết quả còn hạn chế; Việc chuyển giao hồ sơ nhà chung cư còn chậm, chưa không thiếu, gây khó dễ trong công tác quản lý; Một vài chủ đầu tư chậm chuyển giao chi phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị; Bất cập trong công tác phòng cháy chữa cháy.

Sẽ có khá nhiều ý kiến, khía cạnh không giống nhau về các góc nhìn như quản lý vận hành, quản lý đầu tư… hay các vấn đề quay quanh việc thành lập và hoạt động của Ban quản trị tòa nhà, Ban quản lý tòa nhà, sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà. Mặc dù thế, những bất cập về quản lý nhà chung cư dưới khía cạnh quản lý quy hoạch cũng chính là câu truyện cần phải được quan tâm 1 cách thích đáng trong tiến trình xây dựng, vận hành tòa nhà. Theo đó việc QLNCC buộc phải được nhìn nhận xét dưới 3 loại hình không giống nhau:

• Tòa nhà chung cư: Là 1 khối nhà chung cư (có 1 hoặc một vài đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Cụm nhà chung cư: Là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng cách thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu.
• Tổ hợp nhà chung cư theo mô hình đơn vị ở: Là 1 tổ hợp gồm nhiều cụm nhà chung cư được xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt trên một khu đất có quy mô kha khá lớn (trung bình khoảng từ 10 – 30 ha), với tương đối đầy đủ các quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thỏa mãn nhu cầu thường kỳ của cư dân.

Với mỗi loại hình, khi phê duyệt hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng và hồ sơ lập dự án đầu tư xây dựng thì những định mức khống chế là không giống nhau như: tỷ lệ xây dựng (%), tỷ lệ trú ngụ (người/ha), hệ số sử dụng đất (lần), tầng cao công trình (tầng), khoảng lùi xây dựng (mét), hệ thống hạ tầng kỹ thuật tòa nhà, hạ tầng xã hội phục vụ cho người dân nên công tác quản lý cũng chính là không giống nhau.

1. Loại hình tòa nhà chung cư: Thường có quy mô S diện tích nhỏ dưới 1ha, phân bố chủ yếu trong những khu vực trong đô thị và vùng ven đô thị lõi. Chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án thường có xu thế tập trung khai thác tối đa S diện tích xây dựng công trình, thậm chí bằng mọi phương pháp để đẩy cao tỷ lệ xây dựng khu đất, như đổi tên tòa nhà chung cư (CC) thành tòa nhà hỗn hợp (HH)… để đem đến hiệu quả đầu tư.

Bất cập của loại hình này tập trung vào các vấn đề sau:

• Quy mô đầu tư xây dựng phần ngầm (hầm) phục vụ nhu cầu đỗ xe đều rất hạn chế và không đủ đáp ứng theo tiêu chuẩn;
• S diện tích sân bãi, không gian sinh hoạt cộng đồng phục vụ nhu cầu người dân gần như không có;
• Lối vào người dân thường bị thu gọn và sắp đặt vào mặt sau lưng hoặc bên cạnh hông tòa nhà do phần S diện tích mặt trước chính được ưu tiên cho thuê dịch vụ.

Đây cũng là lý do dẫn đến việc người dân sinh sống không đồng ý, tổ chức biểu tình đòi lại quyền lợi chính đáng tối thiểu của mình, dù rằng khi rao bán các tiêu chuẩn trên thường được chủ đầu tư cam đoan với khách hàng dưới mọi cách thức. Có thể nói đến như tòa nhà chung cư 101 Láng Hạ; tòa Golden Palm Lê Văn Lương…

2. Loại hình cụm nhà chung cư: Có quy mô S diện tích trung bình từ 1 tháng 5 ha, số lượng người dân trung bình khoảng 4000 – 5000 dân, thường tạo thành từ các khu vực tái phát triển đô thị (tập thể cũ, nhà máy cũ…) hoặc vùng phát triển mới ven đô thị. Với loại hình này ngoài những việc đáp ứng các yêu cầu căn bản như loại hình tòa nhà chung cư thì những tiện tích cộng đồng như nhà trẻ, dịch vụ thương mại, sân Sport thể thao… đã được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu người dân tốt hơn. Các hạng mục gần như tất cả được sắp đặt tích hợp trong toàn nhà, thậm chí cả không gian bể bơi, sân tập Sport thể thao để chủ đầu tư có thể tăng tối đa S diện tích đất thương phẩm trong lúc vẫn bảo đảm tiêu chuẩn về tỷ lệ xây dựng và cây cối.

Tùy thuộc vào mức độ đầu tư của dự án (cao cấp hay bình dân), vấn đề quản lý cụm nhà chung cư sẽ không giống nhau. Ở các phân khúc cao cấp căn bản người dân được bảo đảm các quy chuẩn như bãi xe, lối ra vào người dân, không gian sinh hoạt cộng đồng. Xung đột giữa người dân (thay mặt đại diện là ban quản trị) với chủ đầu tư (thay mặt đại diện là Ban quản lý dự án) chủ yếu tập trung vào giá dịch vụ và trông xe. Có thể nói đến như việc không thống nhất được giá dịch vụ tại cụm chung cư cao cấp Kengnam năm 2012 (giá thu của Ban quản lý là 18.000 đồng trong lúc quy chỉ tiêu thu tối đa của Thành phố là 4.000 đồng) .

Trong khi ấy ở phân khúc bình dân, do mức đầu tư trung bình cộng với việc số lượng người dân lớn nên các phát sinh lại tập trung vấn đề khác. Bên cạnh sự xuống cấp của công trình và hệ thống kỹ thuật thì những quy chuẩn về số chỗ đỗ xe, thoát hiểm cứu nạn, không gian cộng đồng… đều không bảo đảm, thậm chí số lượng thang máy phục vụ cũng không đáp ứng được nhu cầu đi lại hằng ngày của người dân. Cụm chung cư HH Linh Đàm là 1 bằng chứng rất rõ cho vấn đề này.

3. Loại hình tổ hợp nhà chung cư theo mô hình đơn vị ở: Với số lượng người dân lớn (trung bình từ 10.000 – 15.000 người), ngoài những việc đáp ứng các yêu cầu phê duyệt quy hoạch loại hình này còn tổ chức hệ thống các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, CLB, trung tâm vui chơi và giải trí, thể dục Sport thể thao, trung tâm dịch vụ thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng…) nhằm phục vụ cực tốt các nhu cầu hằng ngày của người dân sinh sống trong đó. Đây có thể xem như là xu thế tại Việt Nam do sự xuất hiện càng ngày càng nhiều các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính lớn cũng như yêu cầu xã hội của tập thể nhóm những cư dân có mức thu nhập khá trở lên đang tăng cao. Có thể nói đến như Tổ hợp Royal city và Times city của Tập đoàn Vingroup.

Với loại hình này, các vấn đề bãi đỗ xe, tiện nghi tòa nhà, không gian cộng đồng được Chủ đầu tư đặc biệt lưu ý quan tâm. Ở đấy, các công trình dịch vụ thương mại được đưa lên thành cấp TTTM, vui chơi và giải trí; các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học (gồm có cả cấp tiểu học, trung học cơ sở, trường quốc tế…) được tách rời khỏi S diện tích chung tòa nhà, thậm chí còn có cả những công trình phục vụ cấp đơn vị ở như bệnh viện (thay cho trạm ý tế). Có thể nói rằng với quy mô này gần như tất cả các xung đột thường nhìn thấy của người dân với Ban quản lý là không còn bởi ngay từ giai đoạn đầu tư xây dựng đối tượng sử dụng đã được chủ đầu tư định rõ rõ nét – những người sẵn sàng chấp thuận mua nhà với đắt hơn tình hình chung để có thể hưởng không thiếu các tiện tích, nhu cầu hằng ngày của cuộc sống.

Thay lời kết

Như thế, với mỗi loại hình không giống nhau, việc QLNCC sẽ có những vấn đề tồn tại với các mức độ không giống nhau. Qua các phân tích trên, chúng ta thấy bất cập trong công tác quản lý nhà chung cư bên cạnh những trở ngại, bất đồng về mặt thành lập ban quan trị tòa nhà, thu chi quản lý quỹ bảo trì căn hộ, mức phí dịch vụ … thì còn nhiều bất cập nảy sinh do công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng công trình – tập trung chủ yếu với 2 loại hình tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư. Thiết nghĩ, nếu chính quyền, các nhà hoạch định phê duyệt dự án sâu sát hơn, quyết liệt hơn trong tiến trình thẩm định, phê duyệt và quản lý thì những bất cập sẽ ngăn cản được phần nào. Những câu truyện thiếu chỗ đỗ xe, sử dụng không gian cộng đồng sai mục tiêu hay việc không tuân thủ giữa thiết kế và xây dựng (như trường hợp hành lang 1.8m thu gọn thành 1.3m của cụm nhà chung cư cao cấp D’capitale Trần Duy Hưng; Hay việc tự ý tăng tỷ lệ trên 50% và số tầng vượt quá mức cần thiết của cụm nhà chung cư HH Linh Đàm) sẽ không còn là nỗi ám ảnh cho cộng đồng người dân.

Giảng viên – NCS. Trần Quý Dương
Bộ môn Quy hoạch, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch ĐHXD

(Bài đăng trên TCKT số 07-2019)