1. Giới thiệu
1.1. Đà Nẵng so với các thành phố lớn khác của Việt Nam
Đà Nẵng, với dân số một.007.400 người, là thành phố lớn nhất ở khu vực miền Trung và Tây Nguyên Việt Nam và lớn thứ 3 theo dân số sau TP Hồ Chí Minh 7.981.900, TP Hà Nội 7.087.700 (“Việt Nam – Dân số” 2019). Là 1 trong năm thành phố trực thuộc Trung Ương, nhờ vào đó Đà Nẵng toạ lạc quan trọng trong sách lược phát triển đô thị của Việt Nam. Vào tháng một năm 2019, Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam đã phát hành Nghị quyết 43 về xây dựng và phát triển Đà Nẵng vào năm 2030 , tầm nhìn đến năm 2045. Trong quyết định này, tầm nhìn phát triển của Đà Nẵng được đề nghị rõ nét, kêu gọi Đà Nẵng trở thành một đô thị trung tâm kinh tế xã hội lớn của Việt Nam và là thành phố đẳng cấp ở Đông Nam Á (Nghị Quyết 43, 2019)
1.2. Tăng trưởng dân số và kinh tế
Nền kinh tế Việt Nam nói chung đã phát triển nhanh gọn kể từ thời kỳ Cách tân năm 1986 (Kemper et al. 2015) và sau thời điểm phát hành Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 (Huyền 2015). Những cơ sở pháp lý này đã mở ra khả năng sử dụng giá trị thị trường của đất đai, thương mại quốc tế và đầu tư trực tiếp nước ngoài. Các nguồn lực này lần lượt dẫn dắt Việt Nam từ nền kinh tế dựa trên nền tảng nông nghiệp là chủ yếu sang nền kinh tế sản xuất và dịch vụ (Việt Nam 2019). Các trung tâm đô thị lớn trở thành trung tâm kinh tế và dịch chuyển dân số trên quy mô lớn, bắt đầu bởi việc di cư từ khu vực nông thôn ra thành phố. Điều ấy đã khiến các thành phố lớn có dân số tăng nhanh và gặp phải thử thách trong việc duy trì nhà ở và cơ sở hạ tầng không hề thiếu (Le et al. 2011).
Nguồn thống kê dự báo dân số Đà Nẵng sẽ tăng thêm 1.083.684 vào năm 2019 (Việt Nam – Dân số 2019). Đà Nẵng đã thành một điểm đến du lịch lớn tại Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Mặc dầu được gọi là TP có hệ sinh thái tốt hơn so với hai thành phố lớn đặc biệt là TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội, Đà Nẵng vẫn được gọi là một thành phố đô thị biển, giống hệt như Waikiki ở Honolulu, Hawaii, Hoa Kỳ hay Miami Florida, Hoa Kỳ, và Copacabana ở Rio de Janeiro, Brazil (Hình 1). Do vậy, Đà Nẵng thu hút một phân khúc nhất định của thị trường du khách. Trong thời kỳ cao điểm, đã có sự tăng thêm đến 50% lượng du khách trong năm 2018 và 170 chuyến bay quốc tế hàng tuần (Nhân Tâm, 2019). Theo Tổng cục Du lịch, dự trù 7,66 triệu du khách đã đến thành phố vào năm 2018 (Tổng cục Du lịch Việt Nam, 2019)
Ngành du lịch bao gồm 1 phần đáng kể trong nền kinh tế của Đà Nẵng kinh qua sự tăng thêm số lượng du khách, và do vậy có ảnh hưởng đáng nói đến tỷ lệ, loại hình xây dựng, sử dụng và vị trí của họ. Các điểm du lịch địa phương gồm có khu nghỉ mát và công viên giải trí Ba Na Hills và đô thị cổ Hội An. Tuy vậy, điểm hấp dẫn du khách chính là bờ biển Mỹ Khê, thường được liệt kê là 1 trong các bờ biển đẹp nhất thế giới. Do vậy, các vị trí bên bãi biển cho việc xây dựng các quán bar, nhà hàng, hotel và khu resort mới được các nhà đầu tư tích cực kiếm tìm để phát triển mới. Hình 2 cho thấy khu vực được mô tả gần đúng của những công trình nhiều tầng xuôi theo bờ biển Mỹ Khê.
Tuy vậy, trong thực tiễn, có không nhiều sự kiểm soát về quy hoạch và zoning để tùy chỉnh sự tiến lên ở Đà Nẵng, dù rằng thành phố đã phát hành Quy hoạch chung cho Đà Nẵng 2020 – Tầm nhìn năm 2035 hoặc Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch số 42 nay đã không còn hiệu lực (Ủy ban Nhân dân thành thị Đà Nẵng, 2012) . Sự đi lên nhanh gọn và tỷ lệ tăng thêm ở các khu vực sát biển đang thử thách trong việc cung ứng cơ sở hạ tầng không hề thiếu. Thêm vào đó, giao thông xuôi theo con đường tiếp xúc bờ biển chính đang trở nên tắc nghẽn và hiểm nguy. Việc thiếu kế hoạch phối kết hợp thường dẫn đến các ảnh hưởng tiêu cực, ví dụ như không bảo đảm ánh sáng tự nhiên, thông gió tự nhiên cũng như không bảo đảm tầm nhìn ra biển cho công chúng. Không dừng lại ở đó, phần nhiều các công trình xây dựng mới không tuân theo bất kì quy chuẩn hoặc quy chuẩn năng lượng nào, dù rằng tầm nhìn phát triển cho Đà Nẵng dựa trên các nguyên tắc quy hoạch thành phố xanh và modern hiện đại đã được đưa ra (VIR, 2019). Với nhiệt độ cao và độ ẩm quanh năm của Đà Nẵng, dễ thấy là có việc sử dụng điện rất cao cho điều hòa không khí. Các công năng thiết kế vững chắc bất thường không được gồm có trong những công trình mới, ví dụ như các thiết bị che nắng bên phía ngoài, hệ thống tịch thu và tái chế nước và hệ thống thông gió thụ động. Không dừng lại ở đó, các tòa nhà gần bãi biển dễ bị tác động bởi gió bão định kỳ, và hiện tượng nước biển dâng.
2. Các ảnh hưởng tạo lên nên nhu cầu xây dựng nhà nhiều tầng sát biển
2.1 Kinh phí đất và sự đầu tư
Sự tăng thêm nhanh gọn trong nền kinh tế Việt Nam cũng dẫn đến kinh phí đất đai cao hơn. Mặc dầu toàn bộ đất đai thuộc về toàn dân, nhưng nó vẫn có giá trị trao đổi thông. Một lượng đất đáng kể được các nhà đầu tư và đầu cơ nước ngoài nắm bắt hoặc thông sang 1 đối tác Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài phối hợp với các nhà đầu tư nội địa đã đẩy giá đất lên cao do đầu cơ. Đất sát biển ở Đà Nẵng tăng gấp 2 trong quý II năm 2018 lên 13.000 Đô la/mét vuông. Con số này so với 4.000 Đô la – 8.000 Đô la ở các quận trung tâm thành phố khác (Dang 2018).
2.2 Nhà đầu tư chuyên nghiệp và hoàn kinh phí đầu tư
Các nhà đầu tư tìm cách tối đa hóa lợi tức đầu tư bằng phương pháp kiểm soát kinh phí và tăng lợi nhuận BĐS. Kinh phí đất đai có thể chiếm 1 phần đáng kể trong tổng kinh phí, nhất là tại các vị trí có mong muốn cao, ví dụ như khu vực bờ biển Đà Nẵng, Mỹ Khê. Khác với TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội – nơi tổ chức các tập đoàn lớn nội địa và quốc tế – Đà Nẵng có không nhiều tòa nhà công sở nhiều tầng. Xây dựng nhà nhiều tầng tại Đà Nẵng tập trung ở hotel, chung cư, và căn hộ hotel sử dụng (có cả một vài nhà thương mại thấp tầng). Xây dựng nhà nhiều tầng giá cao hơn các loại công trình thấp tầng và kinh phí bổ sung này được chứng tỏ bằng kinh phí đất đai cao. Do vậy, phần nhiều sự tiến lên vừa mới đây ở khu vực bờ biển Mỹ Khê là phát triển theo chiều cao.
Kiểu phát triển này một vài ảnh hưởng tiêu cực đến cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái thành phố. Vấn đề thiếu nước ở các khu cư dân gần khu phát triển nhiều tầng dọc bãi biển được ghi nhận vừa mới đây. Sự quá tải trên các hệ thống đường bộ do giao thông do du khách tạo lên cũng được đề cập. Và 1 trong các vấn đề nghiêm trọng đặc biệt là nước thải được xả trực tiếp ra biển bởi cả những tòa nhà nhiều tầng và nhà ở đã hình thành các hiểm họa đáng kể đối với hệ sinh thái biển và sức khỏe dân cư lẫn khách du lịch.
3.Những điểm cần chú ý trong thiết kế và địa điểm của những tòa nhà nhiều tầng
Ưu thế chủ chốt trong việc kinh doanh hotel và căn hộ nhiều tầng sát biển tại Đà Nẵng là tầm nhìn ra biển và khả năng tiếp xúc bãi tắm. Các nhà phát triển/đầu tư BĐS sẽ tìm cách tối đa hóa điểm này trong điều kiện hạn chế bởi ngân sách và hoàn cảnh chung quanh. Do tính chất ngẫu nhiên và không có phối kết hợp của những công trình được xây dựng bởi các nhà phát triển không giống nhau, tầm nhìn ra biển có thể không thể được kiểm soát theo sự tiến lên của cả khu vực. Điều tương đương có thể xảy ra với việc bảo đảm cấp ánh sáng và thông gió tự nhiên, theo đó những tài nguyên này còn có thể bị chặn bởi các tòa nhà chung quanh được xây dựng tiếp đến. Tuy vậy, các công năng thiết kế vững chắc có khả năng trở thành nhu cầu cấp thiết của người mua hàng trong tương lai.
Không có Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch thích hợp hay thậm chí một Chỉ dẫn thiết kế tốt (Design Guideline) để kiểm soát chiều cao và cách thức tòa nhà, các nhà đầu tư có thể tự do phát triển các tòa nhà theo kiểu tối đã hóa doanh thu của họ. Điều ấy có thể tạo lên một vài hiệu ứng ít ước muốn. Phong cảnh đường phố có thể thiếu mật độ nhân văn (human scale), thiếu đi sử dụng đất và hoạt động phong phú, thiếu thảm thực vật, thiếu bóng râm, thiếu hệ sinh thái cho những người đi dạo và các nhân tố khác để tạo lên một trải nghiệm đáng nhớ cho con người. Các tòa nhà nhiều tầng vừa mới đây thường có S diện tích xây dựng lớn và có thể thiếu nhiều hoạt động thương mại ở tầng trệt. Do vậy, chúng có xu thế trở thành những hòn đảo (những khu vực khu biệt) bị cắt khỏi trải nghiệm đi dạo điển hình ở thành thị. Không dừng lại ở đó, giao thông có thể dày đặc, gây tiếng ồn và tạo hệ sinh thái không thực sự an toàn. Điều ấy càng trở nên trầm trọng khi dân cư không khả năng chọn lựa phương tiện giao thông công cộng khả thi, như trường hợp hiện nay ở Đà Nẵng. Sau cuối, các công trình có thể có thiết kế và xác định hướng theo cách không cho phép tối ưu hóa các nhân tố thiết kế vững chắc, ví dụ như che nắng thụ động và thông gió.
4. Kết luận – Tích hợp phát triển nhiều tầng với quy hoạch đô thị hợp lí
Sự đi lên vận tốc cao đã xảy ra ở khu vực sát biển Đà Nẵng trong các năm vừa mới đây. Xu thế này dự định sẽ tiếp tục dựa trên nhu cầu của thị trường du khách và ảnh hưởng kinh tế tích cực đến thành phố (Đà Nẵng – Phát triển du lịch biển 2019). Việc tăng tỷ lệ và số lượng của những công trình nhiều tầng nhất thiết tạo lên ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sống chung của khu vực sát biển nếu mà sự tiến lên công trình nhiều tầng được triển khai đúng.
Các khu vực chung quanh bờ biển Mỹ Khê có tiềm năng trở thành những con đường với trải nghiệm đa dạng cho những người dân và du khách. Chúng phải là 1 tổng thể to hơn những phép cộng số học các tòa nhà đơn lẻ. Để đạt được mục đích đó, chúng tôi khuyến cáo nên triển khai các quy chế quản lý quy hoạch và kiến trúc tốt, có khả năng thực thi mạnh mẽ hơn để kiểm soát chiều cao tòa nhà, tỷ lệ xây dựng, khoảng lùi, bố cục mặt trước đường và tiện nghi đường phố. Những kiểm soát này cần phải được phối hợp trong một Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc (hoặc Quy chế quản lý hệ sinh thái hình thể theo cách gọi của những nước Anh, Úc, hoặc Mỹ). Các Quy chế này phải tuân theo các Luật đô thị có tính sáng tạo và hiệu quả trên thế giới như Miami 21 (Miami21, 2010), hoặc Luật Quy hoạch thông minh (hay SmartCode, Smartcodecentral). Các loại luật này (ở Việt Nam gọi là quy chế) cho phép kiểm soát hệ sinh thái hình thể của đô thị. Để tận dụng các nguồn lực thị trường thành phố cũng có thể sử dụng các ưu đãi (incentives) để thúc đẩy sự tiến lên vững chắc.
GS David Rockwood (Đại học Hawaii tại Manoa)
TS.KTS Nguyễn Hồng Ngọc (Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Đà Nẵng)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Dang, K. 2018. Danang seaside land prices double in quận 2. Available at https://e.vnexpress.net/news/business/da-nang-seaside-land-prices-double-in-q2-3779143.html.
- Da Nang Boasts Its Maritime Tourism Development – Tổng Cục Du Lịch Việt Nam”. 2019. Tổng Cục Du Lịch Việt Nam. http://vietnamtourism.gov.vn/english/index.php/items/5548. / [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].
- Huyen, L.H. B. 2015. Determinant of the factors affecting Foreign Direct Investment (FDI) flow to Thanh Hoa province in Vietnam. Procedia – Social and Behavioral Sciences 172: 26-33.
- Kemper N., Ha, L. V., Klump, R. 2015. Property Rights and Consumption Volatility: Evidence from a Land Reform in Vietnam. World Development 71:107–130.
- Le, B.D., Nguyen, T.L., 2011. From Countryside to cities – Socioeconomic impacts of migration in Vietnam. Hanoi: Institute for Social Development Studies.
- Miami 21, 2010. Quy chế quản lý kiến trúc và quy hoạch thành phố Miami, bang Florida. Truy cập tại: http://www.smartcodecentral.com/ [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].
- Nghị Quyết Của Bộ Chính Trị: Phát Triển Đà Nẵng Trở Thành Đô Thị Biển Đáng Sống Đạt Đẳng Cấp Khu Vực Châu Á. – FDTRANS”. 2019. Fdtrans.Vn. https://fdtrans.vn/tin-tuc/nghi-quyet-cua-bo-chinh-tri-phat-trien-da-nang-tro-thanh-do-thi-bien-dang-song-dat-dang-cap-khu-vuc-chau-a/ [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].
- Nhan Tam, 2019. https://english.thesaigontimes.vn/60862/international-arrivals-in-danang-surge-by-50.html. [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].
- Smartcodecentral, n.d. ‘SmartCode Central’. Truy cập tại: http://www.smartcodecentral.com/ [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].
- “Da Nang Targets Over 8 Million Visitors In 2019 – Tổng Cục Du Lịch Việt Nam”. 2019. Tổng Cục Du Lịch Việt Nam. http://vietnamtourism.gov.vn/english/index.php/items/13634. [Truy cập vào ngày 10 tháng 9 năm 2018].
- Ủy Ban Nhân Dân thành thị Đà Nẵng, “Luật lệ về quản lý kiến trúc công trình trên địa phận thành phố Đà Nẵng”, Đà Nẵng, 2012.
- Vietnam – Population”. 2019. Population.City. http://population.city/vietnam/ [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].
- Vietnam, AmCham. 2019. “Services Sector To Be New Growth Engine For Vietnam – Amcham Vietnam”. Amcham Vietnam. https://www.amchamvietnam.com/services-sector-to-be-new-growth-engine-for-vietnam/. [Truy cập vào ngày 1 tháng 7 năm 2019].
- VIR, Vietnam. 2019. “Tasks Approved To Adjust Da Nang Master Plan”. Vietnam Investment Reviews – VIR. https://www.vir.com.vn/tasks-approved-to-adjust-da-nang-master-plan-65775.html.
Thêm nhiều thông tin hấp dẫn với BdsNhaDat.com.vn ❗
T.H
