Bộ Xây dựng lên tiếng về việc sở hữu nhà chung cư 50, 70, 90 năm ⭐

Sở hữu nhà chung cư có kỳ hạn

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho hay, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có kiến nghị bổ sung luật lệ mới về kỳ hạn sở hữu nhà chung cư trong content nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay vì luật lệ kỳ hạn sở hữu dài lâu như hiện tại.

Để giải quyết các vấn đề liên quan tới sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng kiến nghị 2 phương án và đã được Chính phủ đồng ý, report báo cáo Quốc hội đề xuất đem vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Phương án 1, bổ sung luật lệ kỳ hạn sở hữu nhà chung cư được định rõ theo kỳ hạn sử dụng công trình theo luật lệ của luật pháp về xây dựng.

Phương án 2, kỳ hạn sở hữu nhà chung cư được định rõ theo kỳ hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo luật lệ của luật pháp đất đai.

Phân tích và lý giải về 2 phương án này, Bộ Xây dựng cho hay, hiện tại đang có một vài quan điểm trái chiều

Bên cạnh các quan điểm đồng thuận với kiến nghị của Bộ Xây dựng thì cũng có quan điểm còn do dự vì chưa rõ luật lệ về kỳ hạn này sẽ có tác động thế nào đến các quyền của chủ sở hữu về sau.

Bộ Xây dựng cho hay, có rất nhiều quan điểm do dự về quyền thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của dân cư sẽ được giải quyết ra làm sao.

“Thậm chí có quan điểm lo âu hiện tượng dân cư sẽ chuyển qua mua nhà ở đơn lẻ thay cho mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu dài lâu tài sản nhà đất như hiện tại…”, Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết,

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc kiến nghị sửa đổi chính sách về kỳ hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của khá nhiều người, trên cơ sở thực tiễn các trở ngại, vướng mắc trong việc triển khai chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện tại và có tham khảo kinh nghiệm của khá nhiều nước trên thế giới.

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng kiến nghị kỳ hạn sở hữu nhà chung cư định rõ theo kỳ hạn sử dụng của công trình được dựa trên một vài cơ sở.

Đầu tiên, xuất phát từ đặc thù của nhà chung cư là công trình đặc điểm có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ ảnh hưởng xuống cấp, không còn đảm bảo an toàn trong tiến trình sử dụng.

Bởi thế, khi hết niên hạn sử dụng theo luật lệ của luật pháp về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ triển khai kiểm định, nhận định chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn đảm bảo an toàn cho tính mạng và tài sản của những chủ sở hữu, người dùng nhà chung cư sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

Nhà chung cư có thể sở hữu tới 90 năm

Bộ Xây dựng cho hay, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của những chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm hết do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tiễn.

“Luật lệ nêu trên cũng thích hợp với luật lệ của luật pháp về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ ảnh hưởng chấm hết khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm hết theo luật lệ của luật”, Bộ Xây dựng cho hay.

Thứ 2, từ hiện trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong khoảng thời gian vừa rồi, Bộ Xây dựng cho hay nhiều trường hợp nhà chung cư đã không còn niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, tác động đến tính mạng, tài sản dân cư nhưng rất trở ngại trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

“Chính vì dân cư cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dầu luật pháp dân sự đã luật lệ việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm tác động đến tài sản của những chủ sở hữu khác, đặc biệt là các BĐS liền kề”, Bộ Xây dựng cho hay.

Hiện tại, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm thỏa mãn nhu cầu của dân cư thì trong khoảng thời gian tới cũng phải phải suy xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước kia khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn đảm bảo an toàn, Bộ Xây dựng đánh giá.

Thứ 3, theo Bộ Xây dựng, kiến nghị luật lệ về kỳ hạn sở hữu nhà chung cư vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người dân đang sinh sống trong những nhà chung cư. Chính vì trong kiến nghị chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị các tình huống cụ thể để xử lý.

Theo đó, dân cư vẫn được triển khai các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong kỳ hạn sở hữu nhà chung cư…

Sau thời điểm hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn bảo đảm an toàn thì những chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo kỳ hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ triển khai xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, dân cư đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc khách mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại vị trí cũ mà dường như không phải di chuyển đi nơi khác.

Còn trường hợp tại vị trí cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì dân cư sẽ được giải quyết tái định cư tại vị trí khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Thứ 4, Bộ Xây dựng cho hay, kiến nghị luật lệ kỳ hạn sở hữu nhà chung cư theo kỳ hạn sử dụng nhà chung cư không đồng nghĩa với nhà chung cư chỉ với kỳ hạn từ 50-70 năm.

Hiện tại, theo luật lệ của luật pháp về xây dựng thì kỳ hạn sử dụng của công trình được định rõ theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo kỳ hạn sử dụng thực tiễn.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50 – 70 năm hoặc dài hơn tùy theo công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ triển khai kiểm định, nhận định chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như thế, kỳ hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm… phụ thuộc vào chất lượng của công trình, Bộ Xây dựng cho hay.