HoREA kiến nghị không luật lệ Nhà nước tịch thu đất đối với “các dự án khác được trên 80% cư dân có đất tịch thu chấp thuận”… Ảnh: Quốc Hải
Trong đề nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý một vài content nội dung liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), đã kiến nghị không luật lệ Nhà nước tịch thu đất đối với “các dự án khác được trên 80% cư dân có đất tịch thu chấp thuận”.
Sửa đổi Luật Đất đai – Tuyệt đối tránh hợp thức hóa các vi phi pháp luật hiện tại
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tại phiên họp chuyên đề luật pháp tháng 9/2022, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã có quan điểm và chú ý, những vấn đề nhưng chưa đủ độ chín, chưa đúng với tinh thần nghị quyết Trung ương tuyệt đối không đem vào dự thảo luật, chỉ thể chế hóa những vấn đề đã chín, đã đủ rõ và Trung ương đã có kết luận.
Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải kế thừa các luật lệ mang tính chất ổn định của luật pháp đất đai qua các thời kỳ đã được thực tế chứng tỏ là đúng đắn, vận hành thông suốt. Việc sửa đổi, bổ sung các luật lệ của Luật Đất đai để khắc phục các vướng mắc, bất cập trong thực tế, nhưng phải bảo đảm tính tổng thể, sách lược dài lâu và tuyệt đối tránh hợp thức hóa các vi phi pháp luật hiện tại.
“Vừa mới đây, có quan điểm kiến nghị Nhà nước không tịch thu đất tràn ngập, gồm có dự án nhà ở thương mại. Hiệp hội nhận ra, điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) luật lệ Nhà nước tịch thu đất đối với “dự án KĐT, nhà ở thương mại” là cấp bách để xác lập quỹ đất để triển khai đấu giá quyền sở hữu đất đai, đấu thầu dự án có sử dụng đất và thích hợp với xác định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Mặc dù vậy, theo HoREA, Điều 68 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có “thiếu sót” do không cho phép tổ chức kinh tế nhận sang nhượng quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án đô thị, nhà ở thương mại nên không thích hợp với xác định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW”
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA
“Mọi kiến nghị, luật lệ đem vào dự án luật phải nhận định rất kỹ càng, trên tinh thần vì ích lợi đất nước, dân tộc, ích lợi của cộng đồng, ích lợi của doanh nghiệp, ích lợi của cư dân, quyền và ích lợi hợp pháp của từng chủ thể”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, nhấn mạnh.
Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh về luật lệ Nhà nước tịch thu đất đối với “các dự án khác được trên 80% cư dân có đất tịch thu chấp thuận” (tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo Chủ tịch Quốc hội, còn 20% chưa chấp thuận mà ứng dụng cơ chế hành chánh để tịch thu đất, như thế là không được.
“Dân sự là dân sự, hành chánh là hành chánh, không thể cộng vào để tịch thu đất. Luật lệ như thế là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương”, ông Huệ nói.
Luật lệ tịch thu đất đối với “các dự án khác được trên 80% cư dân có đất tịch thu chấp thuận” là chưa nghiêm ngặt… Ảnh: Quốc Hải
Tiếp thu quan điểm chỉ đạo này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA kiến nghị, cần bỏ luật lệ này và nhà đầu tư có trách nhiệm tiếp tục triển khai cách thức tự thỏa thuận với cư dân để nhận sang nhượng quyền sở hữu đất đai đối với phần S diện tích đất còn lại để xác lập quỹ đất đầu tư, do nhà đầu tư đã tự nguyện chọn lựa cách thức này.
“Rõ nét, luật lệ ‘80% cư dân chấp thuận’ là chưa nghiêm ngặt, vì có thể 80% cư dân chấp thuận chỉ chiếm phần nhỏ S diện tích dự án, trong khi ‘20% cư dân không chấp thuận’ có thể chiếm mật độ S diện tích to hơn”, Chủ tịch HoREA phân tích.
Gỡ khó cách nào nếu 20% cư dân không chấp thuận?
Để gỡ khó các dự án KĐT, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận sang nhượng quyền sở hữu đất đai của 80% cư dân và 80% S diện tích đất dự án trở lên, nhưng không thể thỏa thuận để nhận sang nhượng phần S diện tích đất còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng dở dang, HoREA kiến nghị suy xét triển khai 1 trong 2 phương pháp để xử lý.
Phương pháp 1: Nhà nước suy xét cho phép nhà đầu tư được tùy chỉnh ranh đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và thích hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mật độ 1/2000 để triển khai dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Phương pháp 2: Trong trường hợp không triển khai được phương pháp 1 thì kiến nghị Nhà nước triển khai luật lệ tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với “dự án tái tùy chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu cư dân nông thôn”. Nhất là triển khai cách thức “góp vốn bằng quyền sở hữu đất đai” luật lệ tại Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc cách thức người dùng đất “góp quyền sở hữu đất đai” luật lệ tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trong trường hợp này thì tổ chức kinh tế đã có quyền sở hữu đất đai cũng nên chấp hành, triển khai quyết định tịch thu đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giống hệt như người dùng đất khác trong khu vực dự án.
Tổ chức kinh tế đã có quyền sở hữu đất đai có quyền tham dự đấu giá quyền sở hữu đất đai, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn lựa nhà đầu tư dự án tái tùy chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu cư dân nông thôn.
Theo HoREA, cách làm này vừa xây dựng hệ sinh thái đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, bởi lẽ “100% chênh lệch địa tô” sẽ được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ ích lợi công cộng thì sẽ được người có đất bị tịch thu dễ “đồng thuận” vì không còn xảy ra thực trạng phần đa “chênh lệch địa tô rớt vào trong túi tư nhân” như cách làm trong các năm trước kia.
“Triển khai cách làm này sau 1 quá trình 5-10 năm thì cách thức triển khai đấu giá quyền sở hữu đất đai, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn lựa nhà đầu tư sẽ trở thành cách thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án như xác định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW”, ông Châu khẳng định.
Thêm nhiều thông tin hấp dẫn với BdsNhaDat.com.vn ⭐
T.H