Doanh nghiệp bất động sản “đói” vốn, phải vay tín dụng đen: Giải pháp nào cứu thị trường? ✅

Trong đề nghị mới nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất cơ quan này suy xét bổ sung content nội dung giải quyết một vài trở ngại cần thiết của thị trường BĐS tại Kỳ họp khác thường lần thứ 2 của Quốc hội.

Trở ngại nào của thị trường BĐS phải bổ sung vào content nội dung Kỳ họp khác thường lần 2 của Quốc hội?

Theo HoREA, hiện tại thị trường BĐS đang rất trở ngại, sức tiêu thụ và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tiếp vượt quá khả năng tài chính của đa phần dân cư nên khó mua được nhà ở.

“Vướng mắc pháp lý” của thị trường BĐS hiện tại là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% trở ngại của những dự án BĐS, nhà ở. Nếu không có phương pháp xử lý kịp thời, hậu quả là thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, ảnh hưởng không có lợi đến mục đích giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

“Do thị trường BĐS đang rất trở ngại nên một vài tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải thu gọn quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, xây lắp xây dựng một vài dự án, công trình; dừng thực hiện các dự án mới; dừng cho ra đời cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều ấy sẽ ảnh hưởng đến sự hồi phục và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá.

Theo quan sát của HoREA, một vài tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến xấp xỉ 50% lực lượng lao động) ảnh hưởng đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình, hoặc là phải giảm lương ảnh hưởng đến cuộc sống của đa số người lao động, công nhân thi công, nhân viên môi giới, đặc biệt là đang giáp ranh Tết Quý Mão 2023.

Do “tắc” nguồn chi phí tín dụng, “tắc” nguồn chi phí “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một vài tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”.

Một vài đơn vị thậm chí phải bán bớt tài sản, sang nhượng dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo nên thời cơ cho quý khách hàng mua với giá thấp hơn, nhưng cũng ẩn chứa “rủi ro” do đây là sản phẩm tạo thành trong tương lai.

Không chỉ có thế, việc sang nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo ưu thế cho những nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có thời cơ “thao túng” các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm “ưu thế” của những doanh nghiệp nội địa đang “thống lĩnh” thị trường BĐS hiện tại.

Giải pháp nào để “cứu” thị trường?

Trước những trở ngại của thị trường, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội suy xét bổ sung 2 content nội dung trình Kỳ họp khác thường lần thứ 2 của Quốc hội, suy xét quyết định một vài cơ chế để tháo gỡ trở ngại, vướng mắc cho thị trường BĐS.

Đầu tiên, để khai thông hoạt động sang nhượng, sáp nhập dự án BĐS, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án BĐS, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp khác thường của Quốc hội lần thứ 2 suy xét, cho phép các doanh nghiệp BĐS sang nhượng dự án BĐS được ứng dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14.

Cụ thể, điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 luật lệ “Về thử nghiệm xử lý nợ xấu của những tổ chức tín dụng” cho phép sang nhượng tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Thứ 2, HoREA đề xuất Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội suy xét sắp đặt nguồn chi phí ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” (theo luật lệ tại khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08/07/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho những người mua nhà để ở, người mua ngôi nhà trước tiên được vay với lãi suất hợp lí để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá thành kiến nghị không quá 1,8 tỷ VNĐ/căn (giống như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ VNĐ theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ).

Bởi lẽ, trong những năm qua, hầu như tất cả khách mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Về các phương pháp trung, dài hạn, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền tập trung cố gắng triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục cải tiến, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước mình trở thành nước hiện đại có mức thu nhập cao”.

Cụ thể, Nghị quyết 18-NQ/TW đã định rõ mục đích cụ thể: “Đến năm 2023, phải hoàn tất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một vài luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”, bảo đảm chất lượng, đúng tiến độ, chống ích lợi nhóm, tiêu cực trong công tác xây dựng luật pháp ngay trong tiến trình xây dựng Dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; sửa đổi, bổ sung một vài điều của Bộ Luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị tăng lên, Luật Thuế mức thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế mức thu nhập cá nhân…