Dư nợ bất động sản tăng chóng mặt: Ngân hàng cho vay 80-85% giá trị căn nhà là quá nguy hiểm ⭐

Đây là số liệu được chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đề ra tại Hội thảo “Dòng tiền và xu hướng BDS cuối năm 2022”, diễn ra sáng 28/6, tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

Dư nợ BDS tính đến tháng 4/2022 tăng tới gần 100%?

Theo tiến sỹ Đinh Thế Hiển, trước kia, trong biểu vay của ngân hàng không khi nào cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị ngôi nhà thì… hiểm nguy quá.

Một điều phải chú ý thêm lần nữa, hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại không chỉ cho vay “tất tay” room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên đến 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng BDS tới 1.200 tỷ trái phiếu trong hai năm.

“Như thế không phải dư nợ BDS tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp BDS cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng BDS, tăng gấp hai về nợ so với dư nợ ngân hàng”, ông Hiễn minh chứng.

Về cơ cấu nguồn kinh phí chảy vào lĩnh vực đất động sản năm 2022, nguồn kinh phí đặc biệt nhất còn “sáng” là nguồn kinh phí FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn kinh phí còn lại gồm: Nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, khách mua đều đang quay đầu trong năm 2022. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá định mức.

“Hiện tại không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp cho ra mắt trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thật sự, có pháp lý, bắt đầu cho ra mắt trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như thế, do chúng ta không đủ quy chuẩn để cho ra mắt trái phiếu chứ không phải nhà nước siết.

Ngoài ra, đặc thù của thị trường BDS Việt Nam là có đến 70%, thậm chí hơn nữa là đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn kinh phí bị ‘siết’ thì thị trường sẽ trở ngại”, ông Hiển chia sẻ thêm.

Vướng mắc lớn nhất của thị trường BDS hiện tại là thể chế luật pháp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện có tới 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường.

Trước tiên là nguồn kinh phí tới từ vốn tín dụng. Vốn tín dụng được coi là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện tại. Mặc dù vậy, trong dự thảo Thông tư 39 vừa mới qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh BDS và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước xác định phương hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực BDS, gồm có cả “thắt chặt” cho vay để mua BDS cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BDS, nhà ở.

Điều ấy sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự đi lên lành mạnh, ổn định, vững bền của thị trường BDS trong khoảng thời gian tới.

“Chúng tôi đề xuất suy xét lại, theo hướng các dự án BDS có độ khả thi, các doanh nghiệp có tin cậy, khách hàng được nhận xét cao vẫn được tiếp xúc tín dụng, khách hàng tiêu dùng có mong muốn cũng được tiếp xúc. Tôi chấp thuận luật lệ ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo hộ nhưng trừ trường hợp tài giỏi sản đảm bảo”, ông Châu nói.

Nguồn vốn thứ 2 là trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết cho ra mắt trái phiếu. Nhưng việc siết chặt là khẩn cấp để việc cho ra mắt trái phiếu đơn lẻ đúng theo luật lệ.

Nguồn vốn thứ 3 là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu thế tăng thêm, đặc biệt ở các tỉnh có bất động sản công nghiệp phát triển như Bình Dương…

Sau cuối, nguồn kinh phí từ khách hàng là nguồn kinh phí cực tốt, hiệu quả cao nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn kinh phí này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo lên lợi nhuận doanh thu cho doanh nghiệp.

Mặc dù vậy để nhận được dòng vốn này, doanh nghiệp phải thực hiện dự án đúng hẹn. Thực tiễn cho thấy việc thực hiện dự án hiện tại gặp không hề ít vướng mắc. Có thể nói rằng, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là thể chế luật pháp.

“HoREA và cộng đồng doanh nghiệp kiến nghị năm 2023, cần suy xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo lên hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách luật pháp nhằm mục tiêu giúp dòng tiền được luân chuyển. Không chỉ có vậy, nếu tháo gỡ được thể chế luật pháp thị trường mới phát triển ổn định và vững bền, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BDS”, ông Châu nói thêm.