Giá đất ngoại thành Hà Nội tăng vọt “ăn theo” dự án đường Vành đai 4: Có phải “sốt đất ảo”? ❗

Giá đất huyện ngoại thành “tăng vọt”

Theo tờ trình UBND Hà Nội đề xuất Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án đường vành đai 4 – vùng Thủ đô dài 112,8km, trong đó có 58,2km qua địa bàn Hà Nội, từ km3+695 cao tốc Nội Bài – Lào Cai (thuộc địa phận xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn), đến KĐT Mê Linh (huyện Mê Linh) và từ KĐT Mê Linh qua sông Hồng, nối dài đến các huyện Đan Phượng, Hoài Đức…

Thăm dò ý kiến thực tiễn, nhà báo Báo _PV ghi nhận giá đất tại huyện Hoài Đức đang tăng cao kể từ thời điểm có thông tin Chính phủ trình Quốc hội dự án vành đai 4. Cụ thể, tại một vài xã như Dương Liễu, Song Phương giá đất trung bình từ 35-65 triệu VNĐ/m², tăng từ 15-20 triệu VNĐ/m² kể từ đầu năm 2022. Khu vực trung tâm huyện có những địa điểm lên tới 150 triệu VNĐ/m².

Tương đương huyện Hoài Đức, lượng nhà đất được giao bán tại huyện Đan Phượng cũng tăng cao. Giá đất tại đây dao động từ 30-50 triệu VNĐ/m², tăng khoảng 20% so với đầu năm 2022.

Theo anh Nguyễn Minh Lâm, môi giới nhà đất khu vực huyện Đan Phượng cho rằng BĐS ở đây thụ hưởng thế từ dự án vành đai 4 và quy hoạch đô thị sông Hồng cho nên giá đất từ thời điểm năm 2021 đã bắt đầu tăng cao.

“Giá đất ở Đan Phượng đã gia tăng từ 1-Hai năm quay trở lại đây rồi. Tuy vậy thời gian vừa mới đây giá đất nhiều địa điểm đẹp tại huyện còn tăng mạnh, toạ lạc còn tăng 50% so với năm 2021. Tôi nghĩ giá đất sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng thời gian tới vì huyện Đan Phượng không những thụ hưởng từ các dự án lớn mà một số năm nữa sẽ được lên quận”, anh Lâm chia sẻ thêm.

Còn tại huyện Sóc Sơn, khu vực xã Minh Trí là nơi có đường vành đai 4 băng qua cho nên một vài địa điểm đã tăng giá đất từ 3-5 lần. Giá đất dao động từ 10-30 triệu VNĐ/m², tùy địa điểm mặt đường hoặc trong ngõ. Toạ lạc đất có giá từ 5-6 triệu VNĐ/m² từ cuối năm 2021, tuy vậy tới nay đã lên tới 20-30 triệu VNĐ/m², tăng từ 4-5 lần trong tầm 6 tháng.

“Tôi có được hiểu biết thông tin giá đất tại đây từ cuối năm ngoái được rao bán đi với giá 5 triệu VNĐ/m² tuy vậy cho tới đầu tháng 5/2022 cập nhật sang một số môi giới đất thì đã lên từ 25-30 triệu/m² vì họ bảo trong diện quy hoạch đường vành đai 4”, chị Mai Linh, một nhà đầu tư chia sẻ.

Đầu tư “ăn theo” quy hoạch nhiều rủi ro

Mặc dầu vành đai 4 chưa thực hiện nhưng giá đất quanh khu vực này đã tăng khá mạnh. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất, thậm chí “sốt giá” đã xảy ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất chia lô tại khu vực ngoại thành nơi có đường vành đai 4 băng qua tăng từ 20-45% so với cách đây 1 năm, còn một vài điểm thuộc các tỉnh như Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)… Mặc dù thế, theo các chuyên gia, mua đất ăn theo quy hoạch có thể gặp nhiều rủi ro.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng ở đâu cơ sở giao thông tốt thì kinh tế, đô thị phát triển, tất yếu BĐS cũng được thừa hưởng lợi. Tuy vậy, trên thực chất thì gần như tất cả những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Bởi thế, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị “chôn vốn” khi cơn “sốt đất giảm nhiệt”.

Nhận định về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay việc đầu tư vào khu vực này chỉ thích hợp với người có nguồn tiền rảnh rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ triển khai trong khoảng thời gian dài.

“Những nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực này trước kia đều muốn sinh lời, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng sau cuối không thanh khoản được, tìm cách “cắt lỗ” nên lâm vào cảnh ngộ khá thê thảm. Do vậy, khi có thông tin liên quan đến quy hoạch ở những khu vực này sẽ có một vài đối tượng lợi dụng để “kích sóng” nhằm tạo “sóng mới” trong lúc thực chất là thông tin cũ. Và chỉ với những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa bị va vấp bị dính vào”, ông Đính chia sẻ thêm.

Thực tiễn, đã có rất nhiều bài học nhãn tiền về sự việc nóng vội đầu tư theo trào lưu hoặc “ôm” đất lâu quá mà dòng tiền rảnh rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá là nhiều. Do vậy, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ để ngăn cản “tiền mất tật mang”.