Mua bán nhà đất “hai giá” rất khó xác định giá trị thực ❗

Hiện tại, việc rà soát mua bán nhà đất “hai giá” đang gặp trở ngại. 1 trong những lý do chủ yếu là do khó định rõ giá trị thực của BDS tại thời điểm mua- bán. Hệ quả là lượng hồ sơ ứ đọng càng ngày càng nhiều, làm khó cho cả dân cư và cơ quan thuế.

Theo thông tin từ Tổng cục Thuế, 3 tháng đầu năm, cơ quan thuế nhiều cấp đã triển khai rà soát hơn 60.000 tổ chức, cá nhân có hồ sơ sang nhượng BDS “hai giá”, giúp thu ngân sách hơn 320 tỷ VNĐ.

Bên cạnh hiệu quả tích cực, hoạt động này cũng đang phát sinh nhiều bất cập. Chẳng hạn như trường hợp anh A sang nhượng một mảnh đất cho chị B có giá trị khoảng 3 tỷ VNĐ, nhưng khi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế lại bị trả lại hồ sơ. Lý do là giá sang nhượng thấp hơn hoặc bằng giá thị trường sau 3 năm.

Theo Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, luật lệ giá sang nhượng BDS là căn cứ tính thuế. Tuy vậy, cơ sở để thẩm định giá nhà đất hiện vẫn còn thiếu.

“Thứ đặc biệt là câu truyện giá thị trường, cơ quan thuế đang dần đóng vai trò thành cơ quan ấn định giá trị một giao dịch BDS, nhưng cũng thiếu cơ sở cho vấn đề này. Chúng ta cũng biết rằng, nhà nước đã phát hành khung bảng báo giá nhà đất ở mỗi tỉnh, thành nên lúc này cơ sở nào cho rằng bảng báo giá đó không thích hợp với giá thị trường, căn cứ nào thẩm định giá thị trường. Tất cả những bên giao dịch có những dẫn chứng, chứng từ giao dịch kinh qua việc thanh toán, ngay kể cả trong giai đoạn hiện tại cũng nên có chứng từ biên bản giao nhận bằng tiền mặt… Nếu mà có hiện tượng làm giả hồ sơ, giấy tờ tài liệu thì các bên tham dự giao dịch sẽ phải đắn đo hơn trước những chế tài, thậm chí chế tài rất nghiêm khắc của luật pháp”, Luật sư Trần Minh Hải chú ý.

Theo luật lệ, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, sang nhượng BDS, cá nhân phải nộp thuế mức thu nhập bằng 2% giá trị sang nhượng. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, việc cơ quan thuế rà soát thực trạng mua bán nhà đất “hai giá” là khẩn cấp, nhằm tránh thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch trên thị trường. Tuy vậy, việc định rõ giá bán phải cao hơn giá lúc đầu còn tùy theo từng trường hợp.

“Chúng ta cần định rõ việc kê khai giá theo ý muốn thị trường thông thường, nhưng chưa tính tới những trường hợp đặc điểm, như 1 gia đình đang gặp một sự cố cần phải bán nhanh nhà để có nguồn tiền, điều ấy chắc có thể người ta bán thấp hơn giá thị trường và trên thực tiễn vẫn có rất nhiều trường hợp vẫn xảy ra”, ông Châu cho hay.

Theo bà Nguyễn Thị Lan Anh, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh và cá nhân, Tổng cục Thuế, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp với ngành thuế là khẩn cấp để định rõ được tổ chức, cá nhân cố tình khai giá rẻ hơn thị trường nhiều lần. Không chỉ có thế, các giao dịch cũng nên minh bạch kinh qua các chứng từ.

“Đối với cơ quan tài nguyên hệ sinh thái có vai trò rất quan trọng trong việc liên thông hoá đơn điện tử và truy vấn, tra cứu hoá đơn điện tử trong trường hợp làm các thủ tục về đất đai và cơ sở dữ liệu, phục vụ cho công tác thanh tra kiểm tra của cơ quan thanh tra, kiểm toán nhà nước về mua bán nhà đất, đi tới quản lý tất cả những giao dịch nhà đất của cơ quan quản lý thuế…”, bà Lan Anh chỉ rõ.

Để thu thuế sang nhượng BDS sát giá thị trường, cơ quan thuế nhất thiết phải lập một bảng báo giá đất có hệ số tùy chỉnh giá đất riêng, để làm căn cứ ứng dụng tính thuế. Về góc nhìn khách mua – bán, nếu kê khai đúng giá thị trường sẽ không phải chịu mức thuế cao cho lần sang nhượng tiếp sau.