“Siết” cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai với các dự án… “bán lúa non” ✔

“Siết” cho vay đặt cọc BĐS với các dự án chưa đủ điều kiện chào bán

Ngân hàng Nhà nước đang lấy quan điểm dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một vài điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN luật lệ về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng.

Trong đó, vấn đề được dư luận rất quan tâm là việc Ngân hàng Nhà nước bổ sung một vài nhu cầu vốn không được phép cho vay trong Điều 8 của Thông tư 39.

Trong những nhu cầu vốn không được phép cho vay, đáng lưu ý là việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để triển khai các giao dịch trong tương lai, mà tại thời nơi đặt cọc chưa đủ điều kiện để làm theo luật lệ của luật pháp.

Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho quý khách hàng để đặt cọc các dự án BĐS tạo thành trong tương lai. Thế nhưng, hầu như tất cả dự án này lại chưa đủ điều kiện để triển khai, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai…

“Sau thời điểm ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng sang nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục tiêu sử dụng vốn trở ngại, ẩn chứa rủi ro”, dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một vài điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, nêu rõ.

Trên thực tiễn, trước đó Hiệp hội BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã nhiều lần nhấn mạnh và kiến nghị về sự việc cấp bách bổ sung luật lệ các tổ chức tín dụng không được phép cho vay thanh toán tiền đặt cọc để triển khai các giao dịch trong tương lai mà tại thời nơi đặt cọc chưa đủ điều kiện để làm theo luật lệ của luật pháp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, dự thảo thông tư vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để triển khai các giao dịch trong tương lai mà tại thời nơi đặt cọc có đủ điều kiện để làm theo luật lệ của luật pháp”.

“Cũng chính vì luật lệ này nên các doanh nghiệp BĐS làm ăn đàng hoàng, tuân thủ thuật luật, chấp hành luật pháp thì không bị tác động, bởi lẽ các dự án kinh doanh BĐS, nhà ở tạo thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc”, ông Châu nói.

HoREA cũng cho rằng, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để triển khai các giao dịch trong tương lai” giống như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo luật lệ.

Cụ thể, tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về “điều kiện của BĐS tạo thành trong tương lai được đem vào kinh doanh” và Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 luật lệ “chủ đầu tư dự án BĐS trước lúc bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực triển khai bảo hộ nghĩa vụ tài chính”.

“Các luật lệ luật pháp và kiến nghị tại dự thảo Thông tư vừa bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp, chính đáng của người mua hàng mua, thuê mua BĐS, nhà ở tạo thành trong tương lai, vừa đóng góp thêm phần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh”, lãnh đạo HoREA nhận định.