Singapore sử dụng chung cư có thời hạn, nhưng áp dụng vào Việt Nam thì khó, vì sao? ❗

Góp ý một vài luật lệ của Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội BDS TP HCM (HoREA) cho rằng, luật lệ về loại “căn hộ chung cư sở hữu có kì hạn” có điểm mạnh là giá bán thấp hơn khoảng 20% so với “căn hộ chung cư sở hữu không có kì hạn” tương đương, đáp ứng nhu cầu của khá nhiều khách mua nhà, đặc biệt là lớp trẻ. 

Bởi lẽ, tiền thuê đất 50 năm trả 1 lần thường chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất.

“Tuy vậy, ở Việt Nam hiện tại nếu vận dụng luật lệ này thì sẽ dẫn đến đồng loạt bất cập, chưa kể tâm lý hoang mang, bất an trong xã hội”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đánh giá.

Singapore có căn hộ chung cư sở hữu có kì hạn, Việt Nam sao không làm được?

Theo phân tích và lý giải của HoREA, Singapore công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng lại có tới 99% đất đai thuộc quyền sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ với 1% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân. 

Vì vậy, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) làm chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn với quyền sử dụng đất của Chính phủ Singapore nên hoàn toàn có quyền luật lệ bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có kì hạn 99 năm, đó là quyền của “chủ đất” đồng thời là “chủ dự án nhà chung cư”. 

Còn đối với các dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có kì hạn hoặc không có kì hạn theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Như thế,tại Singapore tồn tại song song 2 chế độ sở hữu nhà chung cư có kì hạn hoặc không có kì hạn gắn với quyền sở hữu đất đai.

Tuy vậy, tại Việt Nam, hiện tại cả đất nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Nếu luật lệ “sở hữu nhà chung cư có kì hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vận dụng kể từ thời điểm ngày Luật này còn có hiệu lực thì theo thời gian sẽ càng ngày càng có không ít căn hộ nhà chung cư sở hữu có kì hạn, dẫn đến trên thực ra thì Nhà nước vẫn phải “nặng gánh” quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có kì hạn và sở hữu có kì hạn.

“Nếu vận dụng theo luật lệ của Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thực tiễn trong hơn 100 năm tiếp sau sẽ vẫn tồn tại song song hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư hiện tại có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, vẫn được sở hữu không có kì hạn và sẽ càng ngày càng có không ít nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực được sở hữu có kì hạn”, ông Châu dẫn giải.

Thêm nhiều bất cập của luật lệ “căn hộ chung cư sở hữu có kì hạn”

Ngoài gánh nặng quản lý, theo HoREA, việc luật lệ về loại “căn hộ chung cư sở hữu có kì hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), còn gây ra đồng loạt bất cập.

Trước tiên, “bất cập” của khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã luật lệ “Kì hạn sở hữu nhà chung cư được định rõ theo kì hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình…”. 

Trường hợp nhà chung cư hết kì hạn sở hữu theo luật lệ nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu kiến nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn kì hạn sở hữu.

“Thật bất hợp lý khi ‘quyền sở hữu nhà chung cư’ lại tùy theo ‘kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền’. 

Trong khi ‘quyền sở hữu nhà chung cư không có kì hạn’ hoặc ‘quyền sở hữu nhà chung cư có kì hạn’ được tạo lập kinh qua hợp đồng mua bán nhà chung cư được giao kết theo luật lệ của luật pháp về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh BĐS”, ông Châu minh chứng.

“Bất cập” tiếp sau là khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) luật lệ, sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì kể cả những nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có kì hạn gắn với quyền sở hữu đất đai ổn định dài lâu mà phải phá dỡ để xây dựng lại thì sau thời điểm xây dựng nhà chung cư này chỉ được “công nhận quyền sở hữu có kì hạn”.

Thêm vào đó, HoREA cũng cho rằng, không nên có thể vì “trở ngại, vướng mắc” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện tại vả lại luật lệ sở hữu nhà chung cư có kì hạn để “dễ” cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng.

Sau cùng, luật lệ “sở hữu nhà chung cư có kì hạn” có thể “làm không có lợi” cho việc triển khai luật lệ của Luật Nhà ở “chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1”, nhưng lại có thể “làm lợi” cho những chủ đầu tư dự án nhà thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền.

Hiện tại, đang có tín hiệu “bội thực” các tòa nhà chung cư nhiều tầng tại một vài khu vực, gây ra thực trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị… 

Do vậy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu là nhà thấp tầng và các dự án phân lô bán nền tại một vài tỉnh ven các đô thị lớn được kết nối cơ sở giao thông thuận tiện.  

“Vì vậy, nếu luật lệ “sở hữu nhà chung cư có kì hạn” thì có thể ảnh hưởng đến tâm lý của khá nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn với quyền sở hữu đất đai ổn định dài lâu dẫn đến thay đổi hành vi, không chọn lựa mua nhà chung cư nữa để chuyển qua mua nhà ở thấp tầng hoặc mua sàn nhà”, ông Châu đánh giá.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không luật lệ sở hữu nhà chung cư có kì hạn vận dụng đối với toàn bộ nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có kì hạn.