Sửa đổi Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản: Sẽ “siết” kinh doanh trá hình, thổi giá ☑

Sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, rút gọn thủ tục hành chánh

Như _PV đã thông tin, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây Dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương hoàn thiện hồ sơ kiến nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, tháng 10/2022 để khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường BĐS.

Thông tin về sự việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay: “Bộ Xây Dựng sẽ hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ ngay các vướng mắc, bất cập trong thực tế”.

“Tới hiện nay, Bộ Xây Dựng đã trình Chính phủ hồ sơ kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BDS 2014; trong đó, đã đề nghị sửa đổi chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là những content nội dung trọng tâm trong dư thảo sửa đổi 2 Luật này”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tùy chỉnh các luật lệ về ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, bảo đảm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được thừa hưởng ưu đãi bản chất.

Cùng với đấy là Luật Nhà ở sẽ bổ sung luật lệ về tài chính phát triển nhà ở xã hội cũng theo hướng quản lý nghiêm ngặt, đúng luật lệ luật pháp và sử dụng hợp lí, hiệu quả nguồn lực từ quỹ đất 20% dành riêng cho nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các địa điểm không thích hợp để đem vào quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, Bộ Xây Dựng cũng bổ sung luật lệ trách nhiệm cụ thể của những địa phương trong việc triển khai quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng và sắp đặt đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tổ chức chọn lựa đơn vị đủ năng lực để triển khai.

Bên cạnh những content nội dung nêu trên, Luật sẽ tách nhóm đối tượng người lao động, công nhân khu công nghiệp để có chính sách riêng và bổ sung các luật lệ về quỹ đất để phát triển nhà lưu trú cho công nhân trong phạm vi quy hoạch khu công nghiệp cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp trong việc đầu tư nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp đó thuê. 

Về thủ tục giao dịch mua bán BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, quá trình xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây Dựng cũng cải cách, rút gọn thủ tục hành chánh trong đầu tư xây dựng cũng như trong quy trình mua – bán, xác thực đối tượng hưởng lợi…

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây Dựng), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội kinh qua vào năm 2014 và có hiệu lực chính thức vào năm 2015, kinh qua 6 năm triển khai căn bản đã đạt được không ít kết quả, giúp Nhà nước tạo được nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có mức thu nhập thấp. 

Tuy vậy, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS vẫn có một vài luật lệ còn chung chung, chưa cụ thể, quá trình triển khai gặp nhiều trở ngại, vướng mắc. Điển hình như: Các luật lệ về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhất là phát triển nhà ở xã hội.

Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2015) Bộ Xây dựng đề nghị những content nội dung chính sau: Thứ đặc biệt là về vấn đề sở hữu nhà ở; Thứ hai là luật lệ liên quan đến phát triển nhà ở; Thứ ba vấn đề cải tạo chung cư cũ; Thứ tư là về chính sách phát triển nhà ở xã hội; Thứ năm là Năm là luật lệ về nhà ở công vụ; Thứ sáu là luật lệ về quản lý nhà chung cư.

Khắc phục hiện tượng “nóng sốt” BĐS

Về Luật Kinh doanh BĐS hiện hành cũng đã luật lệ có một vài content nội dung liên quan đến dịch vụ đầu tư, môi giới sàn… Cũng hệt như Luật Nhà ở thì Luật hiện hành có tương đối nhiều content nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình triển khai còn gặp nhiều trở ngại, có một vài tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật tùy chỉnh.

Do Luật còn chung chung dẫn tới các địa phương còn lúng túng, cơ quan Nhà nước liên quan thì chưa có cơ sở để xử lý, vì vậy cũng phải phải đề nghị sửa đổi, bổ sung. Giả dụ như, xuất hiện các hình thái kinh doanh BĐS mới như condotel, farmstay…

Không chỉ có vậy, với sự tiến lên của CMCN 4.0, các cách thức kinh doanh online, kinh doanh BĐS trực tuyến cũng xuất hiện càng ngày càng phổ biến nên cũng cần phải được nghiên cứu để tùy chỉnh hoạt động này.

Luật pháp đất đai có liên quan khăng khít tới Luật Đất đai về kinh doanh quyền sở hữu đất đai nên cũng nên nghiên cứu để sửa đổi làm thế nào cho thống nhất, thích hợp. Bên cạnh đó, tùy chỉnh Luật để khắc phục hiện tượng “nóng sốt” BĐS, nhất là các hoạt động kinh doanh trá hình, lợi dụng để thổi giá, gây bong bóng BĐS, vì vậy trong khoảng thời gian tới cần có những luật lệ hết sức cụ thể hơn.

Về giao dịch BĐS qua sàn, luật lệ cho phép các chủ đầu tư được tự bán hàng đã gây ra nhiều không ổn định cho thị trường và trên thực tiễn gần như tất cả các chủ đầu tư hiện tại đều bán hàng qua sàn nhưng do luật lệ hiện hành về sàn không cầu kỳ, lỏng lẻo nên nhiều trường hợp lại lợi dụng để nâng giá, găm hàng.

Nếu chúng ta không có các luật lệ bán hàng đảm bảo khách quan, minh bạch, công khai và đảm bảo tính pháp lý thì sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro cho quý khách hàng và gây không ổn định cho thị trường. Bộ Xây Dựng đã nhận ra đã tới lúc cần có các luật lệ cụ thể về các cách thức, quy trình bán hàng, việc quản lý các thông tin về BĐS để đảm bảo thị trường càng ngày càng minh bạch, tránh gây ra các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng mà phương pháp tốt hơn hết là nên bán hàng qua sàn hệt như hoạt động mua bán BĐS không kinh doanh phải qua cơ quan công chứng hoặc kinh doanh chứng khoán qua sàn môi giới chứng khoán…

Khi đề ra luật lệ bán hàng qua sàn thì cũng phải có luật lệ về khung chi phí trong giao dịch như phí công chứng, phí giao dịch chứng khoán, tránh hiện tượng móc nối giữa chủ đầu tư và sàn để tăng giá bán. Mục đích lớn đặc biệt là quản lý có hiệu quả thị trường BĐS, tránh các rủi ro như đang xảy ra thì qua sàn giao dịch có thể là 1 phương pháp buộc phải nghiên cứu.

Đối với vấn đề mất quyền tự do của doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, BĐS là hàng hóa đặc biệt do gắn liền với quyền sở hữu đất đai nên khi kinh doanh những loại hàng hóa đặc biệt này thì cũng phải phải tuân thủ một vài quy trình nhất định. Quan trọng đặc biệt là chúng ta luật lệ phương thức giao dịch phải minh bạch, công khai, không bó hẹp quyền chọn lựa sàn của chủ đầu tư và cũng không gây cản trở cho sàn trong tiến trình hoạt động.

Không chỉ có vậy, người môi giới BĐS phải nắm được tính pháp lý của hàng hóa đem ra giao dịch và cũng nên hiểu được BĐS để tư vấn và phải chịu trách nhiệm với những hàng hóa do mình môi giới. Khi sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, chúng ta sẽ tiếp tục trao đổi, thảo luật để làm sao có những luật lệ nghiêm ngặt hơn, hạn chế, khắc phục được các thực trạng như đang diễn ra hiện tại.