Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản: Có “nhạy cảm” về sai phạm đất đai, siết tín dụng? ⭐

Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh BDS

Để tùy chỉnh lại hành vi của nhà đầu tư khi tham dự thị trường BDS, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BDS (sửa đổi) để trình Quốc hội nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường BDS. Theo đó, Bộ Xây Dựng kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực năm 2015.

Nhiều chuyên gia đã bày tỏ lo lắng về thực trạng nhà đầu tư, doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở của Luật để đi gom đất nông nghiệp, đất rừng… rồi biến đổi sang đất ở mà hoàn toàn không phải kinh qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào trong túi doanh nghiệp.

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh BDS, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BDS, Bộ Xây dựng cho hay: “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BDS, Luật Đất đai có liên quan nghiêm ngặt và ảnh hưởng tới thị trường BDS”.

Ông Khởi cho rằng: “Cả 3 luật đều sở hữu những vướng mắc và đứng ở các góc nhìn không giống nhau sẽ trông thấy vướng mắc không giống nhau”.

Theo ông Khởi, thực tiễn cũng bởi vì có sự tranh cãi giữa những luật nên cần phải có sửa đổi. Thế nhưng, việc sửa 2 luật trong hoàn cảnh hiện tại có rất nhiều nhạy cảm tựa như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng… Khi kể đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc nhìn của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc nhìn của luật sư là bảo vệ quyền lợi của dân cư, nhà đầu tư.

Nhận định về các luật lệ tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BDS, ông Khởi nêu rõ: “Phạm vi ứng dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BDS hiện tại thế nào trong mối liên hệ với luật khác? Tùy chỉnh những gì để hạn chế sự chồng chéo?”

Theo ông Khởi, trong hoàn cảnh hiện tại, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, có nghĩa là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để thích hợp với thực tiễn.

Đặc biệt, phải phát triển các vấn đề mà trong những văn bản dưới luật đã và đang luật lệ thấy hợp lí thì cần đem vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng luật lệ tại nghị định hay thông tư đem vào luật thì phải thích hợp để không có rất nhiều thủ tục hành chánh. Không chỉ có vậy, cần định rõ mối liên hệ giữa 2 luật để hạn chế chồng chéo, bất đồng…

Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh BDS liên quan tới nhiều lĩnh vực

Đối với Luật Nhà ở, ông Khởi đặt câu hỏi: “Vấn đề sở hữu nhà chung cư có kỳ hạn có cần không? Thế giới có luật lệ sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay là không? Trái lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu dài lâu cho đất xây dựng chung cư hay là không?

Không chỉ có vậy, các cách thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong khoảng thời gian vừa rồi, phân lô bán nền tràn ngập, ông Khởi cho rằng: “Phải định rõ cách thức đầu tư rõ nét. Như như thế nào là lập dự án đầu tư, thế nào là kinh doanh đơn lẻ”.

Bên canh đó, định rõ mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên thường gọi không quan trọng, mà ở chỗ phương thức định rõ, nội hàm của dòng sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Định rõ rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước luật lệ như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho những người dân nội đô cũng khác…

Đối với phát triển tài chính nhà ở, ông Khởi cho biết, trong Luật Nhà ở đã có luật lệ, nhưng tài chính với BDS như thế nào lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu rộng mở hơn luật lệ bổ sung trong luật. Việc định rõ các loại hình sở hữu nhà ở hiện tại liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần luật lệ cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh BDS, ông Khởi tiếp tục đặt câu hỏi: Luật lệ về điều kiện kinh doanh BDS thế nào? Cần quy xác định ràng về vốn hay về tiêu chuẩn nào cần ?

Cùng với đấy, việc sang nhượng dự án gắn liền với quyền sở hữu đất đai: Sang nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn sang nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn sang nhượng. Sau cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo nên nguồn cung cho thị trường.

Việc định rõ dự án BDS cũng nhiều vấn đề như chưa có các điều kiện định rõ cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án BDS…. Đối với sản phẩm lai như condotel, liệu có đem vào Luật Nhà ở hay là không? Đây là vấn đề cần suy xét.

Không chỉ có vậy, thông tin thị trường và biến đổi số. Một căn nhà phân chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có luật lệ về câu truyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tiễn.

Việc quản lý và điều tiết thị trường là câu truyện thuế và giá điều tiết thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới triển khai điều tiết.

“Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh BDS, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ nét. Bởi BDS liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”, ông Khởi cho biết.