Khởi công năm 1997 với quy mô trên 200ha, gồm có 02 khu cư dân: Khu nhà ở bắc Linh Đàm và khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở bán đảo Linh Đàm, KĐTM Linh Đàm là 1 trong các KĐTM trước tiên ở TP Hà Nội của thời đô thị hóa tạo động lực cho sự sinh ra của “kinh tế BĐS” với sự xuất hiện của đồng loạt KĐTM tiếp đến và phát triển đến tận hôm nay.
Gần hai mươi năm nhìn lại, mô hình phát triển quy hoạch này đã để lại cho xã hội những bài học đắt giá trong tiến trình quản lý đầu tư xây dựng và phát triển đô thị.
Chung cư “chém nát” kiến trúc
Nói tới thành công của khu bán đảo Linh Đàm trước tiên phải đề cập đến phương pháp quy hoạch và kiến trúc với S diện tích khoảng 160ha trong đó gần 50% là mặt nước, khu bán đảo Linh Đàm có ưu thế nổi bật về phong cảnh đã được quy hoạch khá bài bản. Sau thời điểm được công nhận là khu đô thị kiểu mẫu vào năm 2009, đáng lẽ là động lực để Linh Đàm tiếp tục vươn lên, khẳng định “thương hiệu” thì khu đô thị này tưởng chừng như lại đuối sức bởi những thay đổi về mục tiêu sử dụng đất và thiếu đầu tư dịch vụ đời sống thiết yếu, đồng thời đối diện với sự tăng lên dân số vượt nhiều lần so với quy hoạch.
Khu đất ở trung tâm bán đảo dự định xây dựng công sở đã bị biến đổi thành đất ở, trong đó tòa nhà VP3 và VP5 với hệ số chiếm đất lên đến trên 90% và chiều cao 33 tầng (vượt 8 tầng so với quy hoạch) đã phá vỡ cấu trúc không gian khu vực này. Sự đứt gãy bất ngờ về quy hoạch đã tạo nên hình ảnh lộn xộn, bí bách về thị giác, phá hỏng hoàn toàn ý đồ phong cảnh của khu vực.
Khu đất 5ha của trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối giữa bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây nam Linh Đàm và cả khu Nam Linh Đàm trong tương lai đã nhường chỗ cho khu nhà ở giá thấp gồm 12 tòa chung cư cao 36 – 42 tầng có ký hiệu HH với tỷ lệ xây dựng và trú ngụ cao. Riêng khu nhà ở này sau thời điểm hoàn thiện sẽ bổ sung khoảng 30.000 dân cho khu bán đảo Linh Đàm, hơn gấp hai so với dân số dự định trong quy hoạch trước tiên. Và thật trớ trêu, 12 toà nhà chung cư này với chiều cao vượt bực, quy mô rộng lớn và vị trí cực đẹp, vô hình trung đã thành điểm nổi bật kiến trúc của toàn khu. Vì thế dù vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện, kể tới KĐTM Linh Đàm người ta nghĩ ngay đến “biểu tượng” là những “lò bát quái” hay “chung cư tổ kiến” đã làm lu mờ hồ nước và bán đảo hữu tình lúc ban đầu.
Đô thị kiểu mẫu thành đô thị – phòng Ngủ
Không chỉ có thế, sự xuất hiện của một vài toà nhà chung cư giá thấp tại các khu đất xen kẹt giữa đường vành đai 3 và khu làng xóm cũ cũng vừa phá vỡ phong cảnh đô thị vừa đóng góp phần tăng lên dân số vốn đang quá tải cho Linh Đàm.
Vậy là cơ cấu quy hoạch của khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã hoàn toàn bị phá vỡ. Sau thời điểm các tòa nhà chung cư giá thấp được đem vào sử dụng, dân số tại đây sẽ lên đến trên 70.000 người, gần bằng quy mô dân số của đô thị loại III, trong lúc đó S diện tích cây cối giảm xuống chưa đến trên dưới 4m2/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn của đô thị kiểu mẫu mà Bộ Xây dựng phát hành. Trong lúc đó, hệ thống cơ sở giao thông, kỹ thuật chưa hoàn thiện đã trở nên quá tải, là nỗi khổ kẹt xe triền miên mỗi một ngày từ Linh Đàm ra ngoài đường Giải Phóng.
Đáng ngại hơn, KĐTM này sẽ không còn thời cơ để có 1 trung tâm dịch vụ tổng hợp như dự định lúc ban đầu và do đó nó đã bị biến đổi thành một dạng đô thị – phòng Ngủ điển hình tuy nhiên với quy mô dân số tương tự dân số của một TP nhỏ. Từ điểm nhìn định cư con người, Linh Đàm đang trở thành một mô hình định cư phụ thuộc, do càng ngày càng lệ thuộc phía bên ngoài, trở nên thiếu nội lực do đánh mất thời cơ tạo không gian chung, các hoạt động dịch vụ và việc làm tận chỗ. Trong lúc với quy mô, ưu thế về quy hoạch và đặc thù tài nguyên của mình, Linh Đàm hoàn toàn xứng đáng trở thành cực hút kinh tế phía Nam đóng góp phần giảm tải cho TP mẹ thì trái lại, khu đô thị này lại chất thêm gánh nặng cho hệ thống hạ tầng, nhất là cơ sở giao thông vốn còn rất thiếu của TP, bởi đã và đang chất tải dân số quá cao, và bởi dân cư của khu đô thị luôn luôn phải di chuyển kiểu con lắc từ nhà đến nơi làm việc. Sự tăng lên các mô hình định cư kiểu này chắc chắn sẽ gây ra những hệ luỵ không nhỏ về kinh tế và hệ sinh thái mà có lẽ phải cần nhiều thời gian, sức lực và tiền bạc mới giải quyết được.
Không dừng lại ở đó, sự tập trung quá là nhiều người mức thu nhập thấp tại một vị trí (khu HH) cũng tiềm ẩn những không ổn định về xã hội. Thực trạng xây dựng KĐT bán đảo Linh Đàm làm chúng ta thấy tiếc cho 1 bản quy hoạch không thành, tiếc cho 1 đô thị mới được đầu tư bài bản, nhắm tới khu đô thị kiểu mẫu về quy hoạch, thiết kế đô thị, phong cảnh số một TP Hà Nội đến hiện nay đã bị phá vỡ. Phần nhiều các hạng mục công cộng, dịch vụ công cộng dường như không còn đất để hút đầu tư và không khi nào được hiện thực hoá. Một khu đô thị kiểu mẫu theo ý tưởng quy hoạch của hai mươi năm về trước giờ chưa đến là “niềm mơ ước” mà thôi.
TheoTS.KTS Khuất Tân Hưng/Báo xây dựng
Thêm nhiều thông tin hấp dẫn với BdsNhaDat.com.vn ⭐
T.H
