Gần ba thập kỷ qua, thị trường BĐS chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 6-8 năm, theo Propzy.
Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ BĐS Việt Nam trong 28 năm (mở đầu từ năm 1993 tới nay) với sự lặp lại đan xen của những đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.
Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường BĐS xảy ra đợt sốt đất lần trước tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần đầu tiên. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này nối dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.
Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong khoảng thời gian dài, mở đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng nối dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần đầu tiên và lần thứ hai là 8 năm.
Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong tầm ba thập kỷ qua.
Thị trường BĐS tan băng vào cuối năm 2014 và từ đấy đợt nóng sốt lần thứ tư nối dài đến đầu năm 2019 mới mở đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong những năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.
Thị trường BĐS khu trung tâm TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm tạo thành và phát triển, thị trường BĐS non trẻ đã trông thấy các đợt nóng sốt – đóng băng và các chu kỳ này còn có liên quan khăng khít đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán tùy chỉnh liên tiếp các năm 2003-2006 khi BĐS đóng băng.
Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index tùy chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đấy, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần tạo thành trong khoảng thời gian tới.
Thế nhưng, ghi nhận của cho thấy, thị trường BĐS đang chao đảo mạnh trong đợt bệnh dịch Covid19 lần thứ tư (đầu tháng 5/2021 tới nay). Thanh khoản toàn thị trường kém ở nhiều phân khúc. Các tài sản cho thuê bị bỏ trống đồng loạt, BĐS nhà ở, thương mại, tiêu dùng tồn ế, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà mất khả năng thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc khó khăn dòng tiền… Thị trường khó có thời cơ đảo chiều từ giảm tốc sang nóng sốt trong giai đoạn bệnh dịch diễn biến rắc rối phức tạp, khó lường.
Trước Propzy, Savills cũng từng công bố report báo cáo 25 năm thăng trầm của thị trường BĐS Việt Nam (giai đoạn 1995-2020). Hồi quý III/2020, ông Neil MacGregor, TGĐ Savills Việt Nam cho hay, từ giữa thập niên 90, thị trường BĐS Việt Nam đã có những giai đoạn tăng nóng. Theo sau đấy là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại 1 cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do tác động của bệnh dịch.
Ông Neil MacGregor chia khoảng thời gian đầy biến động vừa rồi thành 4 giai đoạn thăng trầm. Giai đoạn 1995-1998 thị trường BĐS còn sơ khai, mở đầu khởi động và tăng nhanh.
Phải chờ đến giai đoạn 1998-2008 thị trường mới làm quen với các cơn sốt đất. Các chính sách của Nhà nước cũng đóng góp thêm phần thúc đẩy thị trường BĐS và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong các năm này đều tăng mạnh trong lúc BĐS trở nên thành kênh đầu tư hấp dẫn rất là nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng thêm nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của các người có mức thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như TP Hà Nội hay TP.HCM.
Giai đoạn 2008-2018 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có. Khoảng thời gian này, BĐS trông thấy mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng – hồi phục – bùng nổ – giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần tiếp nữa lao dốc, khởi nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn thế giới, kéo theo đấy là chu kỳ thoái trào của thị trường BĐS. Thời điểm hiện tại tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm dự tính 30-40% chỉ trong khoảng thời gian ngắn.
Giai đoạn 2018-2020, đà giảm tốc mạnh dần, thử thách nhiều hơn. Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường BĐS dần lộ mặt với sự giảm sút nguồn cung nối dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án BĐS diễn ra đồng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho những dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid19 diễn biến rắc rối phức tạp như 1 cú đánh bồi, càng làm cho thị trường BĐS diễn biến lờ đờ hơn trước.
Đến giữa tháng 9/2021, đã bước vào những tuần sau cuối của quý III, giới chuyên gia dự báo, đợt bệnh dịch Covid19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối mặt kịch bản xấu nhất 10 năm qua và khó có thể xảy ra đợt sóng nóng sốt nào nếu bệnh dịch chưa được kiểm soát.
Nguồn tổng hợp internet