Đề xuất loạt quy định “bịt lỗ hổng” đấu giá đất qua vụ 4 lô đất Thủ Thiêm ✅

Hiệp hội BDS TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề xuất một loạt các góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội liên quan đến luật lệ về đấu giá quyền sở hữu đất đai và đấu thầu dự án có sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Theo đó, những thực tế gây thất bại của việc đấu giá 4 mảnh đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), HoREA đã đề nghị một loạt các đề xuất để đảm bảo công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm luật lệ về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là liên quan tới đấu giá quyền sở hữu đất đai và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đấu giá đất không thể so với đấu giá 1 căn hộ hoặc oto, bức tranh, cổ vật…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, khoản 1 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 luật lệ 04 cách thức đấu giá, gồm: “a) Đấu giá trực tiếp bằng tiếng nói tại cuộc đấu giá; b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; d) Đấu giá online”. 

Đồng thời, khoản 2 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 luật lệ 2 cách thức đấu giá: “a) Cách thức trả giá lên; b) Cách thức trả giá xuống”.

Thế nhưng, Luật Đấu giá tài sản 2016 không luật lệ việc ứng dụng “cách thức đấu giá”, “cách thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án BDS, đô thị, nhà ở thương mại; trong lúc đây là đối tượng có tính “đặc điểm” so với việc đấu giá các tài sản bình thường như đấu giá 1 căn hộ hoặc oto, bức tranh, cổ vật…

Thực tế, việc đấu giá 4 mảnh đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 đều ứng dụng cách thức đấu giá là “đấu giá trực tiếp bằng tiếng nói tại cuộc đấu giá” và theo “cách thức đấu giá” là “cách thức trả giá lên”. 

Chính vì thế, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng “cách thức và cách thức đấu giá” này để đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo).

“Điều này đã dẫn đến hậu quả là UBND TP Hồ Chí Minh phải đưa ra quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá, nhưng đã có một vài đối tượng xấu lợi dụng để đẩy mặt bằng giá nhà đất của khu vực dậy rất cao, gây không ổn định cho thị trường BDS”, ông Châu nhấn mạnh.

Bởi vậy, HoREA cho rằng, đối với trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án BDS, đô thị, nhà ở thương mại thì chỉ nên ứng dụng “cách thức đấu giá” là “đấu giá trực tiếp bằng tiếng nói tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới bảo đảm kết quả đấu giá trung thực.

Thế nhưng, cách thức này phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, móc nối, hoặc để lộ thông tin nhằm mục tiêu trục lợi, hoặc nhận hối lộ, làm xô lệch thông tin, làm xô lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh, quân đỏ”.

“Vì vậy, rất khẩn cấp bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 luật lệ ứng dụng “cách thức đấu giá”, “cách thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án BDS, đô thị, nhà ở thương mại để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của những luật lệ luật pháp”, ông Châu đề nghị.

Đề nghị thêm loạt luật lệ liên quan đến đấu giá đất

Ngoài đề xuất bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 luật lệ ứng dụng “cách thức đấu giá”, “cách thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sở hữu đất đai để triển khai dự án BDS, đô thị, nhà ở thương mại. HoREA cũng đề xuất sửa đổi một loạt các luật lệ khác liên quan đến đấu giá đất.

Cụ thể, đề xuất luật lệ điều kiện về đất để triển khai đấu giá quyền sở hữu đất đai phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bởi lẽ, điểm b khoản 2 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) luật lệ điều kiện triển khai đấu giá quyền sở hữu đất đai thì thửa đất, khu đất “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền chọn lựa”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, luật lệ “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có S diện tích nhỏ, điển hình là trường hợp triển khai đấu giá 04 mảnh đất Thủ Thiêm năm 2022 gồm Lô 3.5 có S diện tích 6.446 mét vuông; Lô 3.8 có S diện tích 8.561 mét vuông; Lô 3.9 có S diện tích 5.009 mét vuông; Lô 3.12 có S diện tích 10.060 mét vuông và toàn bộ 04 mảnh đất này đều đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng, luật lệ “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” lại không đúng, không thích hợp đối với trường hợp đấu giá đất để triển khai dự án KĐT, khu cư dân nông thôn có S diện tích lớn, rất to lớn, thường từ 20 ha, hoặc 50 ha trở lên. 

Trong trường hợp này, Nhà nước chẳng thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đề ra đấu giá vì kinh phí lập quy hoạch 1/500 rất to lớn và mất quá nhiều thời gian sức lực, mà content nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã thích hợp với “khẩu vị” của những nhà đầu tư.

Vì vậy, rất khẩn cấp bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất đề ra đấu giá “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” hoặc “có quy hoạch phân khu 1/2000”.