Khó khăn cải tạo chung cư cũ: Chuyên gia đưa ra giải pháp gì? ✅

Nhiều vướng mắc gây khó dễ cải tạo chung cư cũ

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản chỉ dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã luật lệ kha khá không hề thiếu các content nội dung liên quan đến việc xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ. Mặc dù thế, tới nay Luật Nhà ở 2014 và các văn bản chỉ dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một vài tồn tại, hạn chế.

Theo thống kê của Hiệp hội BDS Việt Nam, hiện tại trên cả đất nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương tự hơn 3 triệu mét vuông sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng trải qua nhiều giai đoạn không giống nhau và được sắp xếp tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 – 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn chiếc, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một vài địa phương có khá nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện tại như: thành phố Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,…

Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cũng cho hay, việc cải tạo chung cư cũ trên địa phận thành phố Hà Nội gặp nhiều trở ngại. Hiện có một.579 chung cư đã thống kê không hề thiếu, còn 300 chung cư là nhà tự quản của những đơn vị, cơ quan nhà nước, doanh nghiệp còn chưa chuyển giao cho thành phố. Tổng cộng có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

tiến sĩ. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho rằng hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, trở ngại cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi kinh phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang đến ích lợi không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, đặc biệt là ở khu vực trung tâm, nơi có tỷ lệ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần bộ mặt đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng với đấy, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một vài dân cư cũng chưa triển khai không hề thiếu quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự thực hiện các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn rắc rối phức tạp, nhiều tùy chỉnh và chưa có luật lệ trình tự đặc điểm. Hiện chưa định rõ rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu người dân.

Phương pháp để tháo gỡ trở ngại cải tạo chung cư cũ

tiến sĩ. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam đề nghị, các địa phương sắp xếp ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, nhận định chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm định rõ các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc tùy chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo luật lệ.

Ngoài ra, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc tùy chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực cần xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo luật lệ của luật pháp để chủ sở hữu, người dùng hoặc liên quan biết và triển khai. Việc quy hoạch cải tạo, tái kiến thiết chung cư cũ cần được lập quy hoạch cho toàn khu, định rõ rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

“Các địa phương cần sớm phát hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham dự đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương phát hành các tiêu chuẩn chọn lựa chủ đầu tư và tổ chức triển khai chọn lựa chủ đầu tư triển khai dự án theo luật lệ của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Cùng với đấy, quy hoạch cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố, cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không cần thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là KĐT đa năng”, ông Khôi đề nghị.

Còn PGS.tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường trường Đại học Luật thành phố Hà Nội cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 qua 10 năm thi hành đã đóng góp thêm phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và tùy chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ…

“Việc vẫn chưa tạo lập được cơ chế pháp lý không hề thiếu, đồng bộ cho việc cải tạo chung cư cũ được xây dựng từ thời kỳ bao cấp cách đây gần 40 năm tại các thành phố lớn. Đồng thời, một vài luật lệ về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư nhiều tầng xây dựng mới của Đạo luật này không còn thích hợp với thực tế”, ông Tuyến đánh giá.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BDS thành phố Hà Nội đánh giá cải tạo các chung cư cũ là 1 trong các nhiệm vụ trở ngại nhất hiện tại. Tại thành phố Hà Nội, trong 10 năm mà mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì theo tôi, con số này vẫn còn quá khiêm tốn và không mong muốn.

“Các vướng mắc còn tồn đọng trong Luật Thủ đô thì buộc phải tháo gỡ, làm sao để TP Hà Nội chủ động trong điều tiết. Về nhân tố dân chủ, đây là điều khẩn cấp nhưng theo tôi khoảng 80-85% dân cư tán thành là hợp lí, phải có cưỡng chế, chúng ta cần quy xác định ràng điều này thì mới làm tiếp được. Sau đó là phải bảo đảm hài hòa ích lợi, giải quyết công ăn việc làm cho tất cả những người dân”, ông Điệp đề nghị phương pháp.