Lãi vì ‘buôn’ đất ngắn hạn, chuyên gia nói ‘không nhất thiết quá giỏi’ ✅

Đấy là những chia sẻ của ông Phạm Anh Khôi – Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS (FINA) tại Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit với chủ đề “Triển vọng đầu tư năm 2022”.

BĐS mang tính chu kỳ trung và dài hạn, doanh thu đạt được trong thời gian ngắn không nhất thiết do quá giỏi

Theo report báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021, mặt bằng giá BĐS tăng ở tất cả những phân khúc. Trong đó, tăng mạnh mẽ nhất là phân khúc đất lô với mức tăng 20-30% so với năm liền trước, theo sau là nhà liền thổ (tăng 15-20%).

Ông Phạm Anh Khôi – Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS (FINA) nêu 3 lý do khiến giá BĐS trong năm qua bất chấp trở ngại do Covid19 nhưng vẫn giữ đà tăng.

Nguyên nhân chính là do nguồn cung bị hạn chế, nhất là nguồn cung phía Nam.

Ông Khôi phân tích, nguồn cung không có trong lúc khi nhu cầu giảm nhưng vận tốc giảm rất ít như cung nên giá vẫn tăng. Khách mua nhà thật muốn ở bắt buộc di chuyển ra vùng ven với nguồn cung ổn định. Vùng ven như Bình Dương nơi cung ứng nhiều nguồn cung cho quý khách hàng như Long Thành, Đồng Nai. Còn Hà nội thì phải ra ngoại ô mua đất.

Một nguyên nhân khác thúc đẩy giá BĐS tăng tới từ chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng nhiều ưu đãi.

Thực tiễn, ngân hàng trong khoảng thời gian qua đều giảm lãi suất cho quý khách hàng để khuyến nghị mua và giải ngân vì áp lực giải ngân trở ngại. Không chỉ có thế, chủ đầu tư có khá nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn có thể vay để mua BĐS.

Sau cùng, kì vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu cũng “kích” giá BĐS . Khi thị trường trở ngại thì nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là thời điểm cực tốt để giải ngân. Cũng không thể tránh thực trạng chốt lời chứng khoán, nhà đầu tư có thể chốt lời để mua BĐS khi lạm phát tăng sắp tới.

Cũng theo ông Khôi, khi đầu tư BĐS, đa phần vận dụng phân tích từ trên xuống hệt như chứng khoán phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi nhận định ảnh hưởng cơ sở hạ tầng. Về dài lâu thì thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Nhưng sự thực đó không nhất thiết là điều kiện ta nên để ý tới. Bởi, thực tiễn có những thị trường được nhận xét về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị “chết như thường”. Vì thế, nhà đầu tư buộc phải thận trọng với việc phân tích.

Vị CEO này chú ý thêm, nhà đầu tư khi đầu tư vào BĐS phải bằng tâm thế đúng.

“Tâm thế đầu tư thời gian ngắn thì đã là sai ngay từ đầu rồi, vì BĐS mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, doanh thu đạt được trong thời gian ngắn không nhất thiết do quá giỏi mà còn bởi may mắn. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ ba. Ta phải luôn tâm niệm, thỉnh thoảng thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn”, ông Khôi lời khuyên.

Lạm phát vượt kì vọng giá BĐS không tăng thậm chí còn giảm

Đề cập tới mối đối sánh của BĐS với lạm phát, ông Phạm Anh Khôi chú ý, lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào BĐS, về mặt dài lâu, BĐS tăng theo.

Nhưng khi đi sâu vào thời điểm không giống nhau và mức lạm phát không giống nhau, dẫn tới ảnh hưởng không giống nhau tới thị trường BĐS. Đấy là, khi lạm phát theo kì vọng, BĐS sẽ tăng. Tuy vậy, lạm phát vượt kì vọng thì dẫn đến phản ứng dây truyền không giống nhau, tác động trái lại BĐS.

“Kinh nghiệm của tôi cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kì vọng BĐS không tăng thậm chí còn giảm. Vì thế, nhà đầu tư phải có sách lược, chuẩn bị sẵn sàng cho điều đó”, ông Khôi nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khôi, thời cơ đầu tư BĐS khi nào cũng có, không những năm vừa qua, năm trước hay giai đoạn tới mà quan trọng nhất nhà đầu tư phải nhận định được khả năng chấp thuận rủi ro của mình là gì. Thứ 2 phải có sách lược đầu tư đúng với rủi ro.

Đề cập về rủi ro, theo ông Khôi thị trường BĐS có 2 loại rủi ro chính là rủi ro từ dự án và chủ đầu tư; rủi ro thị trường.

Khi tham dự giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo âu.

Khi càng mua sau dự án, đi sau cuối thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao. Tất nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, tình cờ lướt sóng trở thành người dân, cũng có thể xảy ra.