Phân khúc bất động sản nào “sống khỏe” khi thị trường có biến động lớn? ☑

Phân khúc BDS “an toàn”

Sự tăng trưởng quay trở lại của ngành BDS chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động và hồi phục sau ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch. Điểm sáng của thị trường vẫn chính là phân khúc BDS công nghiệp. Mặc dầu biến động trồi sụt của nền kinh tế do tác động bệnh dịch, nhưng BDS công nghiệp Việt Nam vẫn chính là phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ và bền chắc trong không ít năm quay trở lại đây.

Theo nhận định của Cục Quản lý nhà và thị trường BDS, một vài dự án khu công nghiệp mới được chấp nhận đầu tư và thực hiện triển khai trong quý I/2022 trên địa phận cả đất nước sẽ đóng góp thêm phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai.

Đáng lưu ý, mật độ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức cao. Theo đó, mật độ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý I/2022 đạt gần 110 Đô la/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với thời điểm cuối năm 2021, do giá thuê ưu đãi hơn tại một vài khu công nghiệp tại vị trí kém thuận tiện và muốn đẩy nhanh vận tốc lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo rất nhiều chuyên gia phân tích, kì vọng vào sự cải thiện mức thu nhập của cư dân trong tương lai gần sẽ hỗ trợ cho thị trường BDS khu vực buôn bán nhỏ hoặc tại các khu công nghiệp sẽ được thừa hưởng lợi.

Còn đối với phân khúc BDS du lịch nghỉ dưỡng, tính chung 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận có 12 dự án chào bán, cung ứng ra thị trường 1.020 căn. Mật độ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57%, nhưng tăng gấp đôi đến 3 lần so với cùng kỳ năm 2021. Ở phân khúc này còn có sự phân bổ không đồng đều về nguồn cung và sức cầu giữa những dự án và khu vực, phần đông tập trung tại một vài khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng, nhất là khu vực có mặt trước hướng ra biển như: Quảng Ninh, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam…

Phó chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo, năm 2022, các phân khúc như BDS công nghiệp, BDS du lịch nghỉ dưỡng là các phân khúc đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục có tăng trưởng tốt và có dự báo phát triển tích cực hơn.

Một vài chuyên gia cũng đánh giá phân khúc villa, nhà liền kề cũng chính là “kênh đầu tư” hứa hẹn nhiều tiềm năng trong năm 2022. Do nguồn cung của thị trường villa, nhà liền kề tại TP Hà Nội liên tiếp thiếu vắng trong 1 thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu tới từ các dự án, KĐT lớn ở ngoài trung tâm thủ đô sẽ hỗ trợ khắc phục thực trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.

Đặc biệt, TP Hà Nội vừa mới đây đang tích cực phối cùng các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc để thống nhất report báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp nhận phương án đầu tư, cách thức đầu tư cho Vành đai 4. Các dự án villa, nhà liền kề ở TP Hà Nội cũng giống như các tỉnh sát bên khác nằm gần tuyến phố vành đai này chắc chắn sẽ được thừa hưởng lợi.

“An toàn” nhưng tránh đầu tư theo trào lưu

Bên cạnh những thuận tiện, ngành BDS Việt Nam trong năm 2022 cũng gặp nhiều thử thách, chướng ngại khi việc kiểm soát bệnh dịch của những nước trên thế giới và Việt Nam cũng như vận tốc hồi phục kinh tế còn gặp nhiều trở ngại trong hoàn cảnh áp lực lạm phát và số ca mắc Covid – 19 vẫn tăng lên… Nhiều chuyên gia cảnh báo các phân khúc BDS có tiềm năng, lợi nhuận tốt nhưng vẫn tiềm ẩn mật độ rủi ro mà các nhà đầu tư cần lưu ý.

Chuyên gia BDS Trần Khánh Quang cho rằng, BDS là những sản phẩm có giá trị lớn. Vì thế, cần suy xét từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Nhà đầu tư phải nhắm được các BDS cuốn hút được nhu cầu ở thực, thì mới có tính thanh khoản cao.

“Dù đầu tư bất cứ phân khúc nào, nhà đầu tư tránh đầu tư theo trào lưu. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ lưỡng về đồng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến nhân tố pháp lý, giá cả thị trường”, ông Quang nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong hoàn cảnh hiện tại BDS vẫn chính là kênh trú ẩn an toàn. Thế nhưng, khi lạm phát diễn ra, mặc dầu giá BDS gia tăng nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng những miếng đánh bẩy tài chính để đầu tư BDS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Chính vì thế, việc để tâm đến kỹ càng khi dùng những miếng đánh bẩy tài chính để đầu tư BDS là đặc biệt quan trọng, tránh rủi ro dòng tiền.