Doanh nghiệp bất động sản xoay xở thế nào để vượt khó khi thiếu dòng tiền? ✅

Ngày 2/2, phát biểu kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu tổ chức buổi họp về tháo gỡ trở ngại cho thị trường BDS trong tháng 2. Đây là nhiệm vụ trọng tâm trong khoảng thời gian tới, vì chỉ tháo gỡ trở ngại cho thị trường BDS, thì sẽ giải quyết được nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ trở ngại cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp. 

Nhiều doanh nghiệp BDS “cạn” vốn, báo lỗ

Thị trường BDS “đóng băng”, giao dịch không có dẫn tới lợi nhuận của những doanh nghiệp BDS sút giảm, thực trạng vay nợ tăng cao, hàng tồn ế càng ngày càng nhiều, đặc biệt trong giai đoạn quý IV/2022.

Đơn cử CTCP Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận lỗ hơn 460 tỷ VNĐ trong quý IV/2022, chưa đến lãi ròng 469 tỷ VNĐ trong năm 2022. Đáng lưu ý, lượng tiền mặt và tiền gửi thời gian ngắn của công ty lại giảm gần 64%, chưa đến hơn 1,1 nghìn tỷ VNĐ.

Không chỉ có thế, doanh nghiệp BDS này ghi nhận lợi nhuận thuần sút giảm còn 984 tỷ VNĐ, giảm gần 57% so với cùng kỳ. Trong đó, lợi nhuận hai mảng hoạt động chính là bán căn hộ và đất lô và dịch vụ môi giới BDS đều sút giảm mạnh, chưa bằng 50% so với quý cuối năm 2021.

Cho tới 31/12/2022, tổng tài sản của Đất Xanh là 30.771 tỷ VNĐ. Tuy vậy, trong 27.800 tỷ VNĐ tài sản thời gian ngắn, chỉ với 919 tỷ VNĐ là tiền, các khoản tương tự tiền. Tiền gửi thời gian ngắn của công ty giảm xuống còn 181 tỷ VNĐ, giảm 64% so với cùng kỳ năm ngoái; các khoản phải thu tăng 13% lên 12.169 tỷ VNĐ, hàng tồn ế tăng 27% lên 14.238 tỷ VNĐ.

Về tổng nợ phải trả tăng 13% so với cùng kỳ năm 2021, lên gần 16,8 nghìn tỷ VNĐ. Trong khi ấy, tổng nợ vay của công ty cũng tăng đến 29%, lên gần 5,8 nghìn tỷ VNĐ. Phần nợ vay gia tăng chủ yếu tới từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, phần đông là các mua tài sản của công ty và đều là các khoản vay có thế chấp.

Vừa mới qua, doanh nghiệp BDS này đã kinh qua việc vay vốn Công ty CP Đầu tư kinh doanh BDS Hà An 1.080 tỷ VNĐ với lãi suất 8%/năm, kỳ hạn 1 năm. Mục tiêu vay là bổ sung vốn kinh doanh hoặc đầu tư dự án.

Không dừng lại ở đó, khoản nợ trái phiếu, số nợ trái phiếu thời gian ngắn và dài hạn đến hạn trả của Đất Xanh đã giảm hơn 75% so với đầu năm, chưa đến gần 467 tỷ VNĐ. Tuy vậy, số nợ trái phiếu dài hạn lại tăng gần 26%, lên gần 1.789 tỷ VNĐ.

Cũng ghi nhận khoản lỗ kỷ lục trong report báo cáo tài chính quý IV/2022, Công ty cổ phần Phát triển BDS Phát Đạt báo lỗ sau thuế 229 tỷ VNĐ và phần lỗ của cổ đông công ty mẹ là 267 tỷ VNĐ. Đây là lần trước tiên Phát Đạt báo lỗ, kể từ thời điểm năm 2011.

Tại thời điểm 31/12/2022, doanh nghiệp BDS này còn có tổng tài sản 22.845 tỷ VNĐ, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Vay thời gian ngắn của công ty tăng cao trong năm qua, từ 807 tỷ VNĐ lên 2.668 tỷ VNĐ khiên tổng vay nợ của Phát Đạt tăng hơn 1.000 tỷ VNĐ năm 2022.

Không chỉ có thế, tổng vay trái phiếu của Phát Đạt là 2.510 tỷ VNĐ, trong đó hơn 2.200 tỷ VNĐ là thời gian ngắn. Các khoản trái phiếu này được bảo đảm bằng gần 153 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông công ty.

Không dừng lại ở đó, tồn ế của doanh nghiệp bất động này thời điểm cuối năm là 12.131 tỷ VNĐ, tập trung chủ yếu tại các dự án như The EverRich 2 (3.600 tỷ VNĐ), Tropicana Bến Thành Long Hải (2.000 tỷ VNĐ), Bình Dương Tower (2.340 tỷ VNĐ), Phước Hải (1.519 tỷ VNĐ) và một vài dự án khác.

Không những những doanh nghiệp kể trên, nhiều doanh nghiệp BDS khác như: Công ty CP BDS Thế Kỷ (Cen Land), Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Tập đoàn BDS An Gia,… cũng gặp nhiều trở ngại về tình hình kinh doanh, dòng tiền,…

Giải quyết hàng tồn để tạo nguồn chi phí cho doanh nghiệp BDS

Trong lúc thị trường BDS gặp trở ngại, một vài doanh nghiệp BDS lớn đã đề nghị biến đổi trái phiếu doanh nghiệp sang BDS với mức chiết khấu 40-50% giá bán. Theo đó, khách hàng có thể chọn lựa phương án sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua luôn các BDS và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư. Phương án 2 là nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chỉ còn hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các BDS của chủ đầu tư kèm với cam đoan mua lại, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BDS TP. HCM cho hay thị trường cần nguồn chi phí đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang lệ thuộc quá lớn vào nguồn chi phí tín dụng. Vì vậy, rất cần Ngân hàng Nhà nước suy xét nâng trần “room” tín dụng thêm để bơm cho nền kinh tế, trong đó BDS.

“Không dừng lại ở đó, cần giải phóng lượng hàng tồn mà doanh nghiệp BDS đang phải “gánh”. Vì vậy, Chính phủ cần phải có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường BDS để kích thích khách mua BDS”, ông Châu đề xuất.

Còn theo tiến sỹ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho hay nhiều doanh nghiệp BDS đang nợ trái phiếu nhưng hàng không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền trả nợ và các kinh phí khác để vận hành công ty. Cách tháo gỡ tốt hơn hết là làm sao để các doanh nghiệp BDS bán được hàng.

“Cần tăng hỗ trợ tín dụng giúp lôi cuốn khách mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho doanh nghiệp BDS có sản phẩm hoặc hỗ trợ tín dụng để doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính. Cách làm tốt hơn hết là các dự án tồn ế của doanh nghiệp BDS phải bán được. Trong lúc đã có rất nhiều doanh nghiệp BDS hạ giá sản phẩm tới 30%-40% nhưng không có khách mua”, ông Hiển đánh giá.

Các chuyên gia cũng chỉ ra 2 vấn đề cấp thiết của thị trường BDS hiện tại, thứ đặc biệt là giải quyết hàng tồn ế của những doanh nghiệp BDS, đặc biệt là vấn đề về thanh khoản. Vấn đề lớn nhất của thanh khoản là tiền, trong đó lãi suất đóng vai trò quan trọng. Thứ 2, để phát triển thị trường BDS vững chắc, Chính phủ phải quyết liệt đẩy nhanh chính sách tháo gỡ vướng mắc, đặc biệt là các khâu tắc nghẽn liên quan tiền sử dụng đất, thủ tục hành chánh.