Lại kiến nghị bỏ quy định bảo lãnh “bán nhà trên giấy” ✅

Hiệp hội BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa tiếp tục đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, để đề nghị bỏ bảo hộ “bán nhà tạo thành trong tương lai” vì tồn tại nhiều bất cập và chỉ góp thêm phần làm lợi cho những ngân hàng.

“Trăm dâu đổ đầu… khách mua nhà”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, luật lệ “bảo hộ trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai” làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà khách mua nhà phải hứng chịu “phí bảo hộ ngân hàng”.

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả “phí bảo hộ ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo hộ là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất rộng lớn nên “phí bảo hộ” rất cao. 

Theo đó, “phí bảo hộ ngân hàng” được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà “sau cùng” thì khách mua nhà phải hứng chịu “phí bảo hộ ngân hàng” (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

“HoREA nhận ra, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất cố gắng kiếm tìm các phương pháp để kéo hạ giá nhà ở. Bởi thế, nên rất khẩn cấp suy xét bỏ luật lệ bảo hộ ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai để góp thêm phần kéo hạ giá bán nhà ở, có lợi cho tất cả những người mua nhà”, ông Châu đánh giá.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, có “tín hiệu” luật lệ “bảo hộ trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai” gần như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.

Cụ thể, hầu như tất cả ngân hàng triển khai bảo hộ cũng là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận được thế chấp chính dự án đó để đảm bảo khoản vay. Như thế, ngân hàng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí “bảo hộ” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo hộ là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất rộng lớn mà không nhiều bị “rủi ro”.

Không chỉ có vậy, luật lệ này cũng làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản đảm bảo của doanh nghiệp cho khoản bảo hộ, nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản đảm bảo này.

Bằng chứng cho những đánh giá này, ông Châu đề ra chẳng hạn: Doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp giới hạn mức tín dụng 2.000 tỷ VNĐ, nếu triển khai bảo hộ ngân hàng với giá trị 500 tỷ VNĐ thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ VNĐ.

Để được ngân hàng bảo hộ với giá trị 500 tỷ VNĐ thì doanh nghiệp A phải tài giỏi sản đảm bảo với giá trị thực tiễn khoảng 650-700 tỷ VNĐ (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ nhận định tài sản đảm bảo bằng khoảng 60-70% giá trị thực tiễn). 

Thế nhưng, tài sản đảm bảo này hầu như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Sau cuối, phần đa các ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong khi dự án BDS, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất rộng lớn. 

“Nếu thực thi đúng luật lệ “bảo hộ trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai” thì hầu tựa như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên luật lệ này thiếu mức độ khả thi, không sát với tình hình thực tế và chưa bản chất”, ông Châu dẫn giải.

Chưa hẳn là phương pháp khẩn cấp để bảo vệ khách mua nhà

Sở dĩ, luật lệ “bảo hộ ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai” có chủ đích nhằm bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp, chính đáng của khách mua nhà tạo thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển giao nhà đúng theo cam đoan trong hợp đồng.

Thế nhưng, trên thực tiễn 7 năm qua đã cho thấy hầu tựa như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn tất không hề thiếu pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra thực trạng chậm hoặc không chuyển giao nhà cho quý khách hàng theo tiến độ cam đoan.

Lý do là do chủ đầu tư đã dùng vốn vay tín dụng, vốn huy động của người mua hàng đúng mục tiêu và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát nghiêm ngặt việc sử dụng vốn vay đúng mục tiêu theo luật lệ tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

“HoREA nhận ra, trong những năm qua có một vài chủ đầu tư dự án không chuyển giao nhà cho quý khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho quý khách hàng là do “vướng mắc về pháp lý”, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc “đất dự án” có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; hoặc chưa hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp nhận đầu tư từ rất nhiều năm trước đó.

Bởi thế, luật lệ “bảo hộ ngân hàng” không thực sự khẩn cấp mà chỉ làm tăng kinh phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, bất lợi cho tất cả những người mua nhà và gần như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại”, ông Châu đánh giá.

Bởi thế, HoREA đề xuất suy xét bỏ luật lệ tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh BDS (sửa đổi) về “bảo hộ trong bán, cho thuê mua nhà ở tạo thành trong tương lai”, vì có một vài “bất cập, hạn chế” (nêu trên) để góp thêm phần làm hạ giá thành, làm hạ giá bán nhà ở cho tất cả những người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp, chính đáng của khách mua nhà tạo thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển giao nhà đúng theo cam đoan trong hợp đồng, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại đẩy mạnh giám sát nghiêm ngặt chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục tiêu theo luật lệ tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, HoREA cũng đề xuất Bộ Xây dựng phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có giải pháp giám sát nghiêm ngặt chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của người mua hàng đúng mục tiêu và chuyển giao nhà đúng tiến độ cam đoan theo hợp đồng.