Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi: “Đau đầu” loạt liền kề, biệt thự bỏ hoang và hàng nghìn tỷ đồng “đóng băng” ✔

Bài 1: Loạt nhà liền kề, villa bỏ hoang và hàng ngàn tỷ VNĐ “đóng băng”: Tìm đâu lời giải trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?

Chủ đầu tư và giới đầu cơ đều “ôm” đất

Ghi nhận thực tiễn của PV _PV cho thấy, chỉ tính riêng trên địa phận TP Hà Nội, số dự án “treo”, đất được quy hoạch nhưng bị hoang hóa, hạ tầng xuống cấp tồn tại tràn ngập kéo theo thất thoát nguồn thu ngân sách. Đáng nói, dù ở cả dự án đất ở, KĐT hay dự án thương mại dịch vụ..thì thực trạng chủ đầu tư “ôm” dự án, còn giới đầu tư “ôm” đất ở khiến người thật sự có mong muốn không mua nổi đất vì giá bị đưa lên quá cao.

Giả dụ tại Khu người dân nhà ở xã Tân Lập – Cienco 5 thuộc xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội, không khó để nhà báo ghi có được cảnh hoang vu, tiêu điều. Lối vào KĐT chiếm trên 27.084m2 đất được ngăn bằng một thanh barie để phân chia với đường tình lộ 417.

Được thực hiện từ thời điểm năm 2009, mặc dầu được giới nhà đất khu vực Tây TP Hà Nội mở bán như 1 KĐT đáng sống, có hạ tầng dịch vụ, thương mại chất lượng rất tốt. Mặc dù thế đã 14 năm trôi qua, hình ảnh dễ thấy nhất tại đây chỉ đơn giản là hàng chục ô đất cỏ mọc, cây dại rậm rạp len lỏi dưới hàng tá dãy nhà trơ mạch vữa, gạch phủ rong rêu, chưa hoàn thiện đã tàn tạ, xuống cấp. Cùng với đấy, hàng chục ngôi nhà xây dựng dang dở để giữ đất càng khiến khung cảnh dự án trở nnên nhếch nhác. Cũng bởi vì chủ đầu tư triển khai dở dang, những hộ dân lác đác sống tại đây cũng gặp nhiều bức xúc trong tiến trình sinh sống.

Thông tin từ Chủ tịch UBND xã Tân Lập Nguyễn Văn Học, hiện tại dự án Khu người dân nhà ở Cienco 5 xã Tân Lập vẫn chưa được chuyển giao về địa phương. Bởi vậy, công tác quản lý nhân khẩu vẫn còn rắc rối phức tạp vì cư dân chủ yếu chỉ đăng ký tạm trú, tạm vắng.

Sát với Cienco 5 là KĐT Lideco thuộc Thị trấn Trôi, huyện Hoài Đức, được xây dựng từ thời điểm năm 2008, hoàn thiện từ thời điểm năm 2013 song hiện tại có hàng trăm căn villa, liền kề vẫn bỏ hoang. Tại đây, dù tỷ lệ cư dân sinh sống có cao hơn, nhưng xét trên tổng thể diện tích thì khó có thể nói rằng rằng dự án đã phục vụ tốt cho nhu cầu để ở và mục đích phát triển kinh tế – thương mại.

Một chẳng hạn khác về thực trạng đất thương mại, dịch vụ bị treo không ít năm khiến tài nguyên đất, thất thoát ngân sách cũng như gây ra nhiều vấn đề cho cơ quan quản lý, hạ tầng đô thị là tại miếng đất 136 đường Hồ Tùng Mậu. Theo tìm hiểu của nhà báo, ngày 8/6/2010, Công ty TNHH Nhà nước MTV Đầu tư và phát triển nông nghiệp TP Hà Nội được UBND huyện Từ Liêm cấp GPXD xây dựng công trình thuộc chợ tạm phục vụ đầu tư, xây dựng chợ Cầu Diễn. Trong đó, dự án được cấp phép tổng số 4 dãy nhà, 12 dãy chợ, 1 dãy kiốt chợ và các công trình phụ trợ khác tại miếng đất số 136 Hồ Tùng Mậu (nay là phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm).

Trong lúc nhu cầu về quầy hàng kinh doanh, thương mại càng ngày càng cao, tuy nhiên cho tới thời điểm này, tại nơi được quy hoạch, khu chợ tạm Cầu Diễn vẫn không thành hình mà thay vào đấy là đồng loạt kiốt do các hộ kinh doanh “xé rào” hoạt động gây hình ảnh đô thị nhếch nhác.

 Được biết, với trách nhiệm quản lý Nhà nước, UBND phường Phú Diễn đã kiểm tra thực trạng sử dụng đất, hoạt động xây dựng và việc cho thuê đất tại dự án. Theo giải trình của thay mặt đại diện công ty, những hộ đang kinh doanh là do phía công ty giao khoán cho nhân viên, mặc dù vậy đơn vị không trình được các hợp đồng theo luật lệ cho thấy tín hiệu chủ đầu tư ngụy biện để “ôm” dự án.

Hiện tại, chưa có thống kê chính thức về số lượng villa, nhà liền kề bị bỏ hoang trên địa phận cả đất nước nói chung, TP Hà Nội nói riêng. Mặc dù thế, hiện trạng hoang hóa nhiều năm vừa qua với cỏ dại mọc đầy, rêu mốc bủa vây ở tương đối nhiều KĐT tại TP Hà Nội đã và đang gây lãng phí lớn về tài nguyên đất, lãng phí về tiền bạc của nhân dân, của xã hội, gây mất mỹ quan đô thị và tác động xấu tới an ninh trật tự.

Cần phương pháp khơi thông dòng vốn bị “đóng băng” tại các dự án bỏ hoang

Tại Hội nghị tháo gỡ trở ngại và thúc đẩy thị trường BĐS vừa diễn ra vừa mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đưa thông điệp rõ nét: “Các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các trở ngại do chính mình gây ra chần chừ báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả”.

Với thông điệp này, thị trường BĐS cần có 1 cách vận hành hợp lí, những cơ sở pháp lý rõ nét, quy xác định ràng để khơi thông được dòng vốn đang “bất động” tại những dự án bỏ hoang.

Trao đổi với _PV, Luật sư Vũ Biên, Phó Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước, việc Nhà nước xây dựng các quỹ đất phục vụ thương mại, dịch vụ, KĐT, có chủ đích tạo lên đòn bẩy phục vụ phát triển kinh tế – xã hội kinh qua các hoạt động giao thương, phát triển các ngành nghề dịch vụ, sản phẩm địa phương khi dự án đi vào hoạt động. Bởi vậy, ngay cả đối với các dự án đã hoàn thiện, đã triển khai chuyển giao thì những Chủ đầu tư vẫn cần thể hiện vai trò của mình trong hạn chế thực trạng đất ở bị bỏ hoang do nhóm đầu cơ, mua bán qua lại nhưng không về ở.

Còn đối với những dự án “treo”, chậm tiến độ quá dài, Luật sư Vũ Văn Biên cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước cần kiên quyết triển khai các giải pháp tịch thu, tránh làm lãng phí tài nguyên đất, gây bức xúc trong dự luận xã hội và tác động đến xác định hướng phát triển kinh tế – xã hội.

Hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 có luật lệ về sự việc tịch thu dự án chậm tiến độ theo luật lệ tại điểm (i) khoản 1 Điều 64. Trong đó luật lệ đất được Nhà nước cho thuê để triển khai dự án đầu tư mà tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ thời điểm nhận chuyển giao đất trên thực địa thì có khả năng sẽ bị tịch thu đất do vi bất hợp pháp luật về đất đai.

Quá kì hạn trên, chủ đầu tư dự án được phép gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ triển khai dự án trong khoảng thời gian này. Mặc dù thế giải pháp này tới nay chưa thật sự hiệu quả do vẫn tồn tại thực trạng chủ đầu tư “ôm” dự án dù không đủ năng lực triển khai như chẳng hạn bên trên.

Mặt khác, luật lệ hiện hành cũng chỉ vận dụng cho dự án của tổ chức mà được Nhà nước giao, còn đối với những thửa đất của cá nhân hay các dự án nhà ở đơn lẻ thì chưa có 1 chế tài, giải pháp cụ thể nào được công bố. Điều đó vô hình chung đã tạo kẽ hở cho giới đầu cơ có điều kiện “ôm” đất và thâu tóm giá trị BĐS, gây ra trở ngại cho tất cả những người thật sự có mong muốn.

“Đây là những điểm mà cơ quan soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai 2023 cần lưu ý nghiên cứu, bổ sung”, Luật sư Vũ Văn Biên đánh giá.

Rõ nét, thị trường BĐS rớt vào thực trạng hiện tại là do nhiều lý do, trong đó có lý do vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong thứ tự ưu tiên các phân khúc thị trường chưa tốt và các luật lệ của luật pháp bị phân hóa, thiếu nhất quán, chưa không thiếu. Tất cả các vấn đề này buộc phải giải quyết rõ nét hơn trong dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Có như thế mới khơi thông được dòng vốn đang “đóng băng” tại các dự án bỏ hoang hiện tại.