Lệch pha cung cầu nhà ở tại Hà Nội✔

Nguồn cung ở mức thấp nhất trong tầm 5 năm

Report báo cáo cuối năm 2021 của Savills Việt Nam cho thấy sự tăng trưởng về số lượng nhà ở mới tính theo quý nhưng giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung căn hộ được ra mắt trong quý IV/2021 đạt khoảng 4.500 căn. Trong đó, giai đoạn tiếp nối của 6 dự án cung ứng 3.600 căn, tương tự 80% nguồn cung mới; 20% còn lại tới từ 4 dự án mới.

Theo phân tích của Savills, loại hình nhà ở này đang ghi nhận mức tăng 42% theo quý nhưng giảm 19% theo năm. Đây cũng chính là mức thấp nhất trong năm 5 năm qua khi nguồn cung sơ cấp giảm 21% với hơn 33.600 căn. Xu thế này được dự báo sẽ tiếp tục trong các năm tới khi nguồn cung tương lai của năm 2022 và 2023 bên dưới mức 25.000 căn và giảm xuống dưới 20.000 trong các năm tiếp nối.

Hoàn cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được trông thấy ở loại hình villa và nhà liền kề. Bộ phận nghiên cứu của Savills không ghi nhận dự án nào mới trong quý IV/2021. Nguồn cung mới chỉ tới từ các giai đoạn tiếp nối của 3 dự án đang bán, cung ứng cho thị trường 245 căn. Trong đó, 65% tới từ giai đoạn 2 của dự án Starlake tại quận Tây Hồ, trong lúc 35% còn lại tới từ Hà Đông và Đông Anh.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dầu nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong tầm 5 năm quay lại đây.

Chia sẻ về thị trường villa, nhà liền kề thời gian vừa qua và phán đoán tình hình năm tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills TP Hà Nội đánh giá: “Nguồn cung sơ cấp thị trường villa, nhà liền kề TP Hà Nội đã liên tiếp thiếu vắng trong 1 thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu tới từ các dự án, KĐT lớn ở ngoài trung tâm TP. TP Hà Nội sẽ hỗ trợ khắc phục thực trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể”.

Nguồn cầu vẫn tăng lên và vượt cung

Sau thời gian kìm nén do ảnh hưởng từ bùng phát dịch nối dài, thị trường nhà ở đã có tín hiệu nhộn nhịp quay lại trong các tháng cuối năm 2021. So với quý trước, lượng giao dịch ở các loại hình nhà ở đều cho thấy những con số tăng trưởng đáng ngạc nhiên ở mức 96% đối với villa, nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Mật độ hấp thụ cũng đang ở mức cao khi căn hộ đạt 19%, tăng 7 điểm % theo quý và villa/nhà liền kề đạt 37%, tăng 17 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Xét riêng về thị trường villa, nhà liền kề, nhu cầu mua bán đang cho thấy dấu hiệu khả quan khi mật độ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những dấu hiệu cho thấy thị trường BDS nhà ở vẫn luôn duy trì sức lôi cuốn đối với nhà đầu tư và khách mua để ở. Giải thích cho con số này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn của Savills TP Hà Nội chia sẻ: “Hoạt động thị trường cải thiện, đặc biệt mật độ hấp thụ cho nguồn cung mới nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Hầu như tất cả các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các cách thức phong phú gồm có hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh”. 

Cũng theo chuyên gia Savills, sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là nhân tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng lên 10 triệu con người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới, với mật độ đô thị hóa cả đất nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030.

Đến năm 2025, dân số TP Hà Nội dự định đạt 9 triệu con người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số – tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương tự khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong lúc số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.000.

Tuy vậy cần chú ý là tại thời điểm bây giờ, phân khúc căn hộ ở tầm giá rẻ hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường. Nguồn cung mới và hàng tồn ế căn hộ ở mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu vắng trong lúc các dự án hiện nay đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu VNĐ/mét vuông.

Không chỉ có vậy, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự định và nguồn cung sơ cấp thực tiễn. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy vậy, các số liệu từ report báo cáo của Savills đang cho thấy từ thời điểm năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ chào bán. Vì vậy, cần phải có sự tùy chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, bảo đảm thị trường được tăng trưởng 1 cách ổn định.