Bất động sản công nghiệp cho thuê còn tăng giá trong năm 2023? ❗

Theo report báo cáo của SSI Research cho hay, 4 nguyên nhân khiến BĐS công nghiệp Việt Nam bùng nổ trong năm 2022. Thứ đặc biệt là nhu cầu phục hồi trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực. Thứ 2, nhu cầu thuê vẫn tăng cao do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Thứ 3 là việc cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp. Và thứ tư là giá BĐS công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những đất nước có ưu thế về vốn FDI như Việt Nam.

Trong năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng thể diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ VNĐ tổng ngân sách đầu tư). Nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023 do trở ngại trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc biến đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp trở ngại do luật lệ về đấu thầu. Giá thuê BĐS công nghiệp dự định sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động.

Lý do nguồn cung BĐS công nghiệp hạn chế là bởi Nghị quyết số 115/NQ-CP phát hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất đất nước 5 năm giai đoạn 2021-2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát nghiêm ngặt việc biến đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi biến đổi sang đất công nghiệp.

SSI Research phán đoán giá đất BĐS công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với vận tốc chậm lại ở mức 1-2%, khi nguồn cung BĐS tại các thành phố cấp 1 (TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất BĐS công nghiệp cho thuê tại miền Bắc. Theo đó khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với S diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1-2% trong năm.

Năm 2023, doanh thu ròng của những công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự định sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Thứ đặc biệt là do tổng thể diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm. Thứ 2 là giá cho thuê đất BĐS công nghiệp dự định sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.

Cụ thể, trong những số các khu công nghiệp đã niêm yết, dự báo IDC có thể ghi nhận khoảng 60-80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các khu công nghiệp Phú Mỹ II rộng mở và khu công nghiệp Hựu Thạnh. Trong khi ấy, BCM ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại khu công nghiệp Bàu Bàng và khu công nghiệp Cây Trường, SZC ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi.

Các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với ưu thế kinh phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận tốt. Do vậy, SSI Research ưu ái các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với kinh phí đầu tư thấp với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất doanh thu gộp trên 40% trong năm 2023.